Dans ce nouvel article, on va parler ensemble des avantages et des inconvénients d’une SCI. Qu’est-ce qu’une SCI ? Faut-il choisir l’IR ou l’IS ? Quelle est la différence ? 

Vous l’aurez compris, le programme s’annonce aussi chargé qu’un fusil de chasse alors sans plus tarder entrons dans le vif du sujet. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, c’est une société civile immobilière. C’est avant tout un contrat d’association entre plusieurs personnes. Les statuts représentent les statuts d’association. J’en profite d’ailleurs pour souligner l’importance de la rédaction des statuts. 

Quand vous devenez investisseur immobilier, vous empruntez auprès d’une banque pour dix, quinze ou vingt ans. Quand vous le faites avec une SCI, cela signifie que vous allez être liés pendant toute la durée du crédit. 

C’est donc extrêmement important de rédiger les statuts correctement afin de prévenir la moindre éventualité future. Il y a parfois des conflits qui peuvent survenir ou la nécessité d’injecter de l’argent dans la SCI au cas où le bien ne serait plus loué pour une raison particulière. 

Si l’un des deux associés décide de vendre le bien, qui a le pouvoir ? Là encore, ça se décide au moment de la rédaction des statuts. C’est donc un sujet avec lequel il ne faut pas s’engager à la légère. 

L’avantage des statuts de SCI, c’est qu’ils proposent une grande souplesse de rédaction. Le code civil qui régit le fonctionnement de la SCI pose des règles impératives en nombre limité. Mais aussi des règles supplétives. Cela veut dire que si rien n’est prévu dans les statuts, c’est le code civil qui servira de référence. 

Comment est-ce qu’on créée une SCI ?

Il est important de préciser que pour créer une SCI, il faut au moins deux associés. Maintenant, sachez que l’on voit de plus en plus de SCI se créer en association avec soi-même. Cela peut paraître surprenant mais c’est parfaitement légal. 

Pour peu que l’on possède déjà une société commerciale (infopreneur, dropshipping en société etc.), il va être possible de monter une SCI avec votre société commerciale. Elle détiendra des parts de la SCI. Dans ce cas-là, vous vous associez avec vous-même. 

Est-ce obligatoire de monter une SCI pour investir dans l’immobilier ?

Non, il n’est pas obligatoire de monter une SCI pour investir. Il est tout à fait possible d’investir en nom propre. En réalité, c’est un sujet qui doit se traiter au cas par cas. 

Cela va véritablement dépendre de votre situation actuelle et de vos objectifs. Créer une SCI va vous donner la possibilité de préparer votre transmission par exemple (la succession).

C’est plus facile de donner des parts d’une SCI plutôt que des parts d’un immeuble par exemple. On va aussi pouvoir capitaliser au sein d’une SCI. On va pouvoir aussi utiliser « l’effet de levier de levier ». 

En revanche si vous voulez des revenus immédiats en nom propre, la SCI ne sera pas forcément le meilleur véhicule pour investir. Ce n’est pas obligatoire cela correspond à des besoins très particuliers. 

Qu’est-ce que la SCI à l’IR ? 

Les régimes de l’IR et de l’IS sont les deux régimes fiscaux possibles pour la constitution d’une SCI. 

L’IR, c’est l’impôt sur le revenu. Cela veut dire que votre société civile immobilière va acheter des biens pour les louer en nu. La location nue va correspondre au régime de l’IR. Ce sont des revenus fonciers. 

Dans ce cas-là, on dit que la société est semi-transparente. C’est elle qui détient le bien immobilier mais les revenus dégagés seront partagés entre les deux associés de la SCI. 

Si vous décidez de faire de la location meublée, le fisc va passer votre SCI à l’IS : l’impôt sur les sociétés. Il y a une petite tolérance mais c’est la règle. Je vous recommanderai vraiment de ne pas jouer avec le fisc. Si vous voulez faire du meublé, passez à l’IS.

Qu’est-ce que la SCI à l’IS ?

Passons maintenant à la SCI à l’IS. Comme je l’écrivais précédemment, on opte ici pour l’impôt sur les sociétés. C’est une lettre à envoyer au service des impôts, c’est donc assez simple. Elle doit être signée par l’ensemble des associés de la SCI.

Pour éviter des conséquences fiscales désagréables, conservez bien la trace de votre envoi. Cela vous permettra de justifier de votre respect des règles et des délais pour opter pour le choix de l’IS. 

Comment fonctionne l’impôt sur les sociétés (l’IS) ?

Avec vos logements, vous allez percevoir des loyers. Il y a de nombreuses charges qui sont déductibles. À la toute fin du calcul, vous aurez un taux d’impôt applicable aux sociétés. 

Actuellement, ce taux est de 15% jusqu’à 38 120€.

Et 28% au-delà.

Pour récupérer votre argent, vous percevrez alors des dividendes qui seront imposés pour chaque associé. 

Conclusion 

Pour finir, sachez que les frais de création d’une SCI sont extrêmement variables. Si vous décidez de le faire vous-même (vous estimez avoir les compétences et le temps), vous pourrez pour vous en tirer pour 300€ : ce sont des frais incompressibles. 

Vous devriez pouvoir créer une SCI pour environ 1700€ TTC en passant par un avocat fiscaliste. C’est une prestation clé en main qui va jusqu’à l’obtention du KBIS. Gardez à l’esprit que les honoraires de rédaction sont libres. 

Avant de faire votre choix entre une SCI à l’IR ou à l’IS, pesez bien le pour et le contre. N’oubliez pas que chaque situation est unique, il va être important d’avoir un aperçu précis de votre cas de figure. Je vous invite à vous rapprocher quand cela est possible d’un avocat fiscaliste qui sera plus à même de vous renseigner et de vous aiguiller dans votre choix. 

J’espère que vous avez apprécié la lecture de cet article. Je vous retrouve très vite pour le prochain. En attendant, n’oubliez pas qu’il est important de passer à l’action. Être rentier à temps est à votre portée. 

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Accessible à tous, ce livre a été conçu dans le but que les apprentis « rentiers à temps plein » passent à l’action, sans oublier les rentiers convertis qui souhaiteraient affiner leurs connaissances et si un homme averti en vaut deux, désormais, C’EST À VOUS D’ÉCRIRE VOTRE PROPRE HISTOIRE.

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