Quel statut fiscal choisir quand on fait de l’investissement locatif ?

 

Aujourd’hui, nous allons parler ensemble du choix de votre statut fiscal et plus particulièrement quand vous faites de l’investissement locatif. Ce n’est pas un sujet à prendre à la légère car suivant le statut fiscal que vous aurez choisi, cela changera de manière conséquente votre niveau d’imposition. Il est important de préciser qu’en tant qu’investisseur qui générez des revenus grâce à l’immobilier, vous êtes tenu par le fisc à déclarer ces montants sous peine de redressement fiscal.

Il est important que vous choisissiez un statut fiscal qui soit adapté à votre profil personnel. C’est donc une question qui s’applique au cas par cas. Il n’y a pas de réponse toute faite, malheureusement.

Alors voyons tout de suite les différents cas de figure pour vous aider à choisir le meilleur statut fiscal possible.

 

Si vous faites de la location nue

 

Pour différentes raisons, ce n’est pas l’investissement que je recommande dans mes différents articles et mes vidéos mais il y a quand même des investisseurs qui ne jurent que par la location nue.

Si vous faites de la location nue, vous allez devoir déclarer les loyers perçus comme des revenus complémentaires, un peu comme un deuxième salaire. Vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux distincts : le micro-foncier ou le régime réel.

Dans les deux cas de figure, ça sera à vous de régler la taxe foncière. En revanche, c’est votre locataire qui devra s’acquitter de la taxe d’habitation.

 

Le micro-foncier

 

Ce cas de figure est à privilégier si vos revenus fonciers ne dépassent pas les 15 000€ annuels. En choisissant ce régime, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30% sur les montants que vous déclarerez. Votre taxation n’interviendra donc que sur 70% de vos revenus.

Ce n’est pas un régime qui est recommandé si vous avez fait d’importants travaux de rénovation (ou que vous comptez en faire) dans votre bien. Ces 30% d’abattement en question couvrent l’ensemble des charges liés aux travaux. Il sera donc plus judicieux pour vous de choisir le régime réel.

 

Le régime réel

 

Si vos revenus fonciers dépassent les 15 000€ annuels alors vous devrez choisir le régime réel. Sachez que vous pouvez choisir le régime réel même si vos revenus sont inférieurs à ce montant. La seule chose à prendre en considération, c’est qu’une fois que vous aurez fait votre choix : vous serez assujetti à ce régime pendant une durée de trois ans. Et c’est irrévocable. Il ne sera plus possible de revenir en arrière. Autant bien vous poser la question avant de cocher la case en question.

N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel de la fiscalité pour voir si l’ensemble de votre montage financier est cohérent car le choix du régime réel pourrait ne pas être la meilleure solution pour vous.

 

Passons maintenant au cas de la location meublée

 

Comme je l’écrivais dans mon article « Comment optimiser sa fiscalité pour ses biens immobiliers ? », ce choix vous permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.

Si vous faites du meublé, vous relevez dans ce cas des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). En tant que bailleur, vous êtes alors assimilé à une entreprise. Attention, vous aurez donc des obligations comptables. Là encore, vous aurez le choix entre deux régimes : le micro-BIC ou le régime réel.

Dans tous les cas, cela permettra d’alléger votre assiette fiscale.

 

Le micro-BIC

 

Si le montant de vos loyers, incluant les charges est inférieur à 32 600€ par an, vous aurez droit à un abattement forfaitaire de plus de 50% sur l’ensemble de vos revenus locatifs.

C’est un régime très simple mais il faut bien penser à remplir un livre avec vos recettes mais également vos achats. Si les charges dépassent 50%, il sera préférable de se tourner vers le régime réel.

 

Le régime réel

 

Dans le cas du régime réel, vous devez aussi déclarer vos revenus comme tout le monde mais en revanche, vous pouvez déduire de nombreuses charges comme les frais d’entretien ou de réparation, les impôts locaux, les frais d’assurance et de gestion mais aussi le mobilier…

Deuxième chose, en choisissant le régime réel vous allez pouvoir faire de l’amortissement immobilier. Votre bien sera amorti sur une durée de 30 ans environ. Cela signifie que si vous vous procurez un bien pour une valeur de 100 000€, vous pourrez déduire environ 3000€ des revenus que vous aurez généré avec les loyers.

Ne nous le cachons pas, le droit immobilier n’est pas si simple que cela. En revanche, je vous recommande vivement de ne pas vous arrêter à ces premières impressions. Oui, quand on débute, cela peut être un peu impressionnant. On voit ces différents régimes, ces différentes options qui sont proposées. Il semble y avoir plein de détails et de possibilités auxquels il faut penser au préalable.

Si vous avez peur de faire une erreur, faites-vous conseiller personnellement. Cela vous tranquillisera très certainement l’esprit. Dans ces milieux de l’investissement locatif et de la fiscalité immobilière, il existe des passionnés qui passent une grande partie de leur temps à se tenir à jour et à chercher la meilleure optimisation possible pour leurs propres investissements.

 

Ils voient ça comme un jeu et c’est, à mon sens, la meilleure manière d’appréhender cette question.

 

Les experts-comptables ou professionnels de l’immobilier se feront un plaisir de discuter avec vous des meilleures options vous concernant. Comme je le disais en début d’article, j’ai plutôt tendance à recommander l’investissement immobilier dans du meublé. Cela permet, à mon sens, de mieux optimiser sa fiscalité. Cela vous ouvrira aussi à la possibilité de faire de la location courte durée ou de la colocation.

Prenez votre temps, n’essayez pas d’aller trop vite. Vous allez voir que même si certaines de ces informations peuvent vous dépasser au départ, vous finirez par les intégrer petit à petit.

 

C’est la même chose pour le calcul de la rentabilité. Cliquez ici pour découvrir cet article.

 

Au départ, cela pourra vous sembler un peu savant jusqu’à ce que vous preniez le pli. En tous cas j’espère que cet article vous aura apporté un maximum de valeur.

 

N’oubliez pas que j’organise ponctuellement des conférences en ligne pour vous apprendre à devenir rentier à temps plein comme moi. 

 

À très bientôt ! 

S. Hanouna

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