Dans cet article, je vais prendre le temps de revenir sur mon propre parcours personnel dans l’immobilier. Comment est-ce qu’on passe de salarié à rentier de l’immobilier, c’est à cette question que je vais tâcher aujourd’hui de te répondre.

Alors si t’es prêt : c’est parti !

Qui est Sébastien Hanouna ?

Parmi vous, il y a certainement des personnes qui ne me connaissent pas et qui ne connaissent pas mon parcours dans l’immobilier. Je vais faire assez court sur mon ancienne vie car c’était une vie assez traditionnelle. C’était le classique métro boulot dodo. J’ai eu mon premier job à 19 ans. Je n’ai pas fait de longues études. J’ai été viré de mon collège en 3ème et j’ai ensuite pas mal glandé. Ce n’était pas une période très productive. À 19 ans, j’ai été caissier, chauffeur-livreur et je gérais les boissons dans un supermarché.

C’est un poste que j’ai occupé pendant 3 ans, jusqu’à 22 ans.

J’ai ensuite changé de voie pour devenir chauffeur de bus, j’avais alors 23 ans. Il n’était pas question pour moi de rester caissier avec un petit SMIC mensuel. C’est un ami qui m’en avait parlé. Il avait mis en avant le fait qu’il y avait un 13ème mois et des primes. À l’époque, je trouvais ça tout à fait correct. Gagner 2000€ par mois en France, on se dit que c’est pas mal du tout. On peut vivre « confortablement » (les guillemets sont volontaires)

J’ai fait des tests à la RATP et à partir de là, je suis resté 4 ans. La première année est passée très vite et très bien. Mais rapidement, j’ai commencé à me projeter dans le futur. Je croisais des chauffeurs qui faisaient ça depuis des années et j’ai commencé à me dire « Séb, tu comptes vraiment faire ça jusqu’à tes 65 ans ? »

Je les voyais toujours en train de râler ou de se plaindre. Puis niveau retraite, ce n’est pas ce qui faisait le plus rêver non plus. En général, le système divise par deux ce que tu gagnes en étant actif, je me serai alors retrouvé avec une petite retraite.

Et sans oublier qu’à 65 ans, ce n’est pas le moment où on est le plus en forme dans nos vies. Je me suis alors posé des questions pour trouver une solution alternative. Je réfléchissais éventuellement à monter ma société. Ouvrir un restaurant m’a traversé l’esprit, comme pas mal de monde qui cherche à ouvrir un business. Mais j’étais un peu perdu. J’avais 24 ans.

Et alors que j’étais en train de promener mon chien, je suis tombé sur une agence immobilière. En façade, elles mettent en avant des annonces. J’habitais alors dans le 91, en Essonne. Et je me suis arrêté devant, pour regarder par curiosité.

Il y avait un bien à 80 000€.

J’ai commencé à me dire que je pouvais tout à fait emprunter cette somme grâce à mon salaire et mettre un locataire dans le bien. La base de la réflexion d’un investisseur immobilier, quoi.

Je n’avais aucune connaissance sur l’immobilier.

Je rentre alors dans l’agence et demande si le bien est toujours disponible. J’ajoute que j’ai envie de le visiter si c’est le cas.

Mais l’agent immobilier me répond qu’il est déjà vendu. Mince, raté. Sauf que l’agent immobilier me demande : « Est-ce que vous connaissez l’investissement locatif ? »

Je dis : « pas du tout ».

À l’époque, j’imaginais vraiment que ce type d’opération pouvait simplement servir à compléter un peu mes revenus de salarié. J’imaginais que ça pourrait constituer ma retraite.

Là, l’agent immobilier m’explique comment on calcule un taux de rentabilité. Vous pouvez d’ailleurs lire l’article correspondant en cliquant ici.

Il me parle de la rentabilité en Île de France : il m’explique qu’on peut vister 3% de rentabilité avec un logement vide et qu’en meublé, ça peut monter jusqu’à 5% de rentabilité. Ça n’était toujours pas très clair pour moi.

Je rentre alors chez moi avec cette feuille et je commence à naviguer sur internet. Je tombe sur la vidéo d’un gars qui parlait de places de parking, de box et de garages. Et il expliquait qu’il était possible d’atteindre jusqu’à 10% de taux de rentabilité.

Dans un premier temps, je me suis alors beaucoup focalisé là-dessus. Comme je n’étais pas formé comme il faut, j’ai eu mon lot d’échecs. Mes comptes n’étaient pas carrés, j’avais un crédit à la consommation : j’ai donc eu des refus bancaires. C’est pourquoi je vous déconseille vivement d’avoir des crédits à la consommation.

Malheureusement, j’y suis allé la fleur au fusil. Je ne savais pas qu’avoir un crédit à la consommation était un gros frein pour les banques. Mais c’est vrai qu’avec le recul, si ça fonctionnait comme ça, ça serait super simple et tout le monde pourrait investir.

La réalité de l’immobilier, c’est que ce n’est pas simple. Mais c’est possible, quand on a le bon état d’esprit.

J’ai trouvé un premier appartement, un plateau. C’était un appartement qu’il était possible de diviser pour en faire deux logements séparés. Je trouve un super logement, pas cher, divisible pour faire de la location courte durée.

Cet investissement allait me dégager plus d’un smic net directement dans la poche. Malheureusement, je me suis pris plus de 20 refus bancaires. J’ai été obligé de revoir ma copie.

Le premier appartement, j’ai dit que je voulais l’acheter pour ma résidence principale.

C’était en novembre 2016 pour un local commercial qui me rapporte un smic net par mois.

Et ensuite, tout s’est enchaîné.

J’ai acheté 7 appartements en 6 mois. Puis j’en ai encore acheté 3 autres dont 2 avec mon père. J’en suis à 10 aujourd’hui.

Dans le même temps, comme je me trouvais dans une commune où il n’y avait pas de conciergerie, j’ai monté la mienne. 10 appartements, c’est bien joli mais il faut pouvoir les gérer (check-in, check-out, ménage, linge etc.)

Tout ça a eu lieu entre 2016 et 2018.

En 2 ans, j’ai fait une énorme avancée là où avant 2016, je traînais. J’étais aussi dans d’autres business. J’ai fait du dropshipping, de l’Amazon FBA, j’ai testé le MLM.

Bref, si j’en suis là où j’en suis aujourd’hui : c’est surtout parce que je n’ai pas lâché. Ça me permet de voyager 9 mois par an et d’être libre financièrement. J’ai monté cette conciergerie avec laquelle je gère 20 logements (15 en gestion et 5 en sous-location)

Voilà donc un aperçu de qui est Sébastien Hanouna. Je suis libre financièrement, l’immobilier me rapporte environ 3 fois ce que je gagnais en étant chauffeur de bus. Je crois aujourd’hui énormément au pouvoir de l’automatisation dans le business. Ça m’a notamment permis d’être en Australie, à 24 heures d’avion de mes biens, tout en étant capable de percevoir les loyers sans difficulté.

Cet article, j’ai envie qu’il vous amène à vous poser la question de ce que vous voulez vraiment. Si vous aimez votre travail, vous pouvez investir pour compléter vos revenus. Mais dans le cas où vous détestez votre travail, l’immobilier peut être une porte de sortie.

Je vous conseille de vous former et de regarder le reste de mon contenu, je partage énormément de contenu et de valeur.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à réagir dans les commentaires.

Merci à vous et à très bientôt pour un nouvel article !