Dans cet article, je vais vous partager mes pires erreurs dans l’immobilier. Oui, vous avez bien lu, j’ai décidé de vous partager mes casseroles. Mon but, c’est de vous empêcher de commettre ces erreurs à votre tour. 

Alors si vous êtes prêt, allons-y ! 

1) J’ai acheté des parkings et des box 

Commençons tout de suite avec ma première erreur. J’ai décidé d’acheter en 2015 un lot de box en Île de France. Il y avait une rentabilité d’environ 8%. J’avais contacté deux banques (Caisse d’Épargne et le Crédit Agricole). 

La Caisse d’Épargne avait refusé assez vite mais le Crédit Agricole avait mis du temps à me formuler son retour. Je n’ai pas trop relancé la banque alors même que le vendeur me relançait constamment. 

J’ai dépassé la date du compromis. Quand on dépasse la date du compromis mais qu’on ne donne pas de refus bancaire, on doit quand même payer 10% du prix. Le montant était de 70 000€, je me retrouvais à devoir payer 7000€ de ma poche. 

Le vendeur m’a harcelé de lettres (j’ai même reçu des lettres de son avocat) et le banquier a cessé de répondre à mes appels. J’ai eu un énorme coup de pression. J’ai vraiment pensé que j’allais devoir débourser les 7000€ qu’on me réclamait. 

En fait, j’ai laissé traîner et ça a fini par se tasser. Faites attention à ça. Respectez les délais indiqués sur votre compromis de banque. C’est 45 jours mais je vous conseille de mettre 60 jours ou plus. Les délais sont longs car les taux des banques sont très bas. 

2) J’ai voulu faire un gros projet de division

Là encore, belle erreur qui m’a fait perdre beaucoup de temps avec ça. Je crois que ça remonte à fin 2015/début 2016. J’avais vu une super affaire. C’était un plateau qu’on pouvait diviser en deux. C’est quelque chose que j’aborde dans mon livre d’ailleurs. 

Ce plateau, on pouvait le diviser. C’était un plateau de 55 mètres carrés. C’était un ancien local commercial. Ça permettait de faire deux appartements de 25 mètres carrés environ.

Mon projet, c’était de les mettre en location courte durée. Il y avait environ 60 000€ de travaux. Il fallait vraiment tout refaire. Il fallait monter deux cuisines, deux salles de bain. Bref, la totale. 

Aucune banque ne m’a suivi. J’ai enchaîné plus de 20 refus bancaire. C’était une très bonne affaire mais ça m’a fait perdre énormément de temps. Il y avait tellement de travaux que ça a refroidi les banques. 

Je n’étais pas à jour dans mes comptes. J’étais dans une banque en ligne. Je n’étais pas suffisamment formé. Du coup, aucune banque ne m’a suivi. 

Ça a été une erreur dans la mesure où j’ai été un peu trop ambitieux. C’est pourquoi, si vous débutez, je vous recommande de vous lancer dans des projets plus raisonnables. 

Commencez avec des projets pour lesquels il n’y a pas trop de travaux. Afin de ne pas perdre de temps. 

3) Je ne me suis pas assez focus sur une ville et sur un seul type de location

Ça c’est extrêmement important. Il y a tellement de propositions aujourd’hui sur internet qu’il est possible de s’y perdre. Vous avez des blogs, des vidéos et des livres qui vantent différentes manières d’investir dans l’immobilier. 

On vous parle de location courte durée ou de colocation par exemple. Idem pour la ville. Vous pouvez très rapidement vous retrouver à ne pas savoir dans quelle ville investir. 

C’est vraiment une erreur à éviter. Vous allez perdre énormément de temps. J’appelle ça des « erreurs » mais concrètement, ça représente surtout de la perte de temps et d’énergie. 

Avec le recul, j’ai appris de ces erreurs là mais c’est quand même dommage de perdre autant de temps. 

Focalisez-vous dans une ville pour commencer. Ne vous éparpillez pas partout. C’est très important. Les agents immobiliers vont commencer à vous connaître. 

4) Ne pas passer les meubles dans le prêt bancaire

C’est une erreur que je regrette beaucoup. Ce n’est pas évident de faire passer les meubles dans le prêt bancaire mais c’est possible. 

Je ne l’ai pas fait. Du coup, pour meubler l’appartement, j’ai été obligé de prendre un prêt chez Boursorama. C’est une grosse erreur. Il existe plusieurs techniques pour faire passer les meubles dans le prêt bancaire. Faites-le. 

Vous pouvez gonfler le devis avec l’artisan (ça se négocie directement avec lui s’il est d’accord). Sinon, vous pouvez également faire des factures chez Leroy Merlin par exemple. La banque sera en mesure d’intégrer ces montants à votre crédit. 

5) Perdre du temps avec les banques de région parisienne

Mon conseil, c’est d’aller investir dans des banques locales. Si vous allez investir dans une ville, allez à la rencontre des banques de cette ville. Si vous voulez investir à Rennes et que vous vous rendez dans une banque parisienne, ça va être compliqué. Les banquiers de région parisienne ne connaissent pas le marché immobilier. 

Ils auront de la difficulté à vous suivre. C’est plus compliqué. Je ne vous conseille pas de procéder de cette manière. 

6) Faut-il passer par un courtier immobilier ?  

Je connais plein d’investisseurs qui sont passés par des courtiers. Personnellement, je n’aime pas ça. 

Je n’ai jamais été suivi par des courtiers. Je n’aime pas les courtiers. J’ai vraiment tenté ma chance avec eux. J’ai fait appel à 5 courtiers et ça n’a absolument rien donné. Une vraie déception. 

7) Ne pas visiter un logement de fond en comble

Alors pour cette dernière erreur, c’est très précis. Dans deux appartements que j’ai acheté, je n’avais pas remarqué que les cumulus se trouvaient au-dessus de la salle de bain. 

Ils étaient accessibles par une trappe. En fouinant après l’achat, je me suis rendu compte qu’il y avait une petite fenêtre cassée. De l’eau s’était infiltrée et la surface sur laquelle était posée les cumulus menaçait de s’effondrer. 

Heureusement, je m’en suis rendu compte à temps. C’est une vraie erreur. Quand vous visitez un appartement, visitez-le de A à Z. Cela va vous éviter des mauvaises surprises. 

J’espère que ce partage de mes erreurs vous aidera dans votre projet d’investissement immobilier. 

J’AI L’IMMENSE PLAISIR DE VOUS ANNONCER LA SORTIE DE MON LIVRE

Accessible à tous, ce livre a été conçu dans le but que les apprentis « rentiers à temps plein » passent à l’action, sans oublier les rentiers convertis qui souhaiteraient affiner leurs connaissances et si un homme averti en vaut deux, désormais, C’EST À VOUS D’ÉCRIRE VOTRE PROPRE HISTOIRE.

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