Dans cet article, nous allons parler des différentes lois qui existent. Est-ce que ces lois sont intéressantes ou au contraire, est-ce qu’il s’agit de bonnes grosses carottes immobilières ? 

Vous l’aurez certainement compris au titre mais aujourd’hui, je me propose de vous expliquer pourquoi est-ce qu’il est important de se méfier des dispositifs les plus populaires comme la loi PINEL par exemple.

Vous êtes curieux d’en apprendre plus sur le sujet ? Alors sans plus tarder, entrons dans le vif du sujet ! 

Est-ce que la loi PINEL est une arnaque ?

Alors, je ne vais pas tourner autour du pot. Les lois de défiscalisation sont en général beaucoup plus intéressantes pour les promoteurs immobiliers plutôt que pour les investisseurs. 

Vous avez même actuellement les banques qui vous vendent de la défiscalisation. Les banques se sont diversifiées dans l’immobilier et ont des réseaux immobiliers. 

Qui mieux que votre banquier pour tenter de vous faire investir dans la défiscalisation ?

Les produits bancaires ne rapportent plus rien. Il va vous dire qu’en faisant un effort d’épargne (200, 300 ou 500€ par exemple), vous allez pouvoir investir dans l’immobilier en vue de préparer votre retraite. 

Clairement, vous n’êtes plus dans l’immobilier rentable. À partir du moment où vous devez sortir de l’argent de votre poche chaque mois, ce n’est plus de l’immobilier rentable. 

Dans 80%, la loi de défiscalisation va être une carotte. Je pense ici au Pinel et au Denormandie. Sous chaque législature, un ministre cherche à laisser son nom à un dispositif de défiscalisation immobilière. 

Ça arrange bien l’État car il y a des conditions de revenus qui sont associées aux locataires qu’on va pouvoir loger dans ce type d’appartement. 

Si on nous permet de réduire l’impôt, c’est pour pouvoir louer à des personnes qui n’ont pas des revenus importants. Il existe donc des zonages. Pourquoi est-ce que l’État fait ça ? 

C’est parce que l’État n’est pas en mesure de proposer suffisamment de HLM. Ils se défaussent d’une partir de sa tâche de loger des personnes ayant des revenus modérés en s’appuyant sur les investisseurs privés. 

D’un côté, l’État accorde une économie d’impôts (réduction, déduction).

Et en échange, vous allez devoir loger quelqu’un pendant plusieurs années. 

En réalité votre avantage fiscal si vous n’y prenez pas garde va directement aller dans la poche du promoteur. 

Et le promoteur risque de vous vendre son produit 10%, 15% ou même 30% plus cher que le prix du marché. 

C’est terrible. 

Le commercial va vous montrer les calculs sans vous indiquer que le document qu’il vous présente n’est pas un engagement contractuel. 

C’est une grosse arnaque pour les débutants immobiliers. Ils vont être attirés par la carotte fiscale et l’idée de payer moins d’impôts. 

Dix ans plus tard, ils se rendront compte que le bien a été payé au-dessus du prix du marché. Ils seront alors incapables de le revendre. Lorsque la période de fin de défiscalisation arrive, de nombreux investisseurs vont vouloir revendre en même temps. 

Cela entraîne donc une vente massive d’appartements dans la même résidence. Ce qui contribue une fois de plus à faire baisser le prix des appartements. 

Une mauvaise affaire à déconseiller  

Pour nuancer le propos, j’aimerai juste préciser le cas où ça pourrait être intéressant. Imaginons que vous ayez une situation financière très confortable. Vous êtes beaucoup imposé et vous vous trouvez près d’une grosse ville. 

Dans ce cas-là, certains investisseurs s’y sont retrouvés car le bien avait pris de la valeur. Ceux qui n’étaient séduits que par l’avantage fiscal, ils ont fait de mauvaises affaires. 

Il faut vraiment faire attention au discours des commerciaux et des promoteurs. La réduction d’impôts est une carotte qui peut donner envie de s’engager et de procéder à son premier investissement mais c’est souvent une mauvaise affaire quand on s’attarde un peu sur les calculs.

On va retrouver un attirail complet de dispositifs fiscaux : Denormandie, loi Malraux, loi Pinel etc. 

Je ne dis pas qu’il faut tout jeter à la poubelle. Il y a certains programmes qui vont pouvoir être intéressants pour certaines personnes. La méfiance devrait tout de même rester de mise. 

Ne cédez pas aux sirènes de la défiscalisation. Faites attention au prix du marché. Comparez la localisation mais surtout ne commencez pas votre parcours d’investisseur par de la défiscalisation.

La défiscalisation viendra éventuellement par la suite.  

Comment utiliser la loi Pinel à mon avantage ?

Il y a des investisseurs qui vont parvenir à tourner la loi Pinel à leur avantage. Cela va notamment concerner les personnes qui se trouvent actuellement dans les plus hautes tranches d’imposition (40% et plus).

Cela va aussi concerner les personnes qui vont étudier chaque détail de la loi pour voir si cela cadre avec leur situation personnelle. 

Cela va aussi ceux qui vont se créer leur propre défiscalisation. Ceux qui vont notamment faire de la construction neuve et passer leur construction sous le régime Denormandie. 

Ce n’est pas simple mais ça peut se faire. Vous l’aurez compris, cela concerne ici un public averti. Cela va concerner une poignée de personnes. Notamment les plus malins. 

C’est de la défiscalisation sur mesure. Il y a aussi ceux qui achètent de la queue de programme. Pour se débarrasser d’un dernier appartement dont il n’arrive pas à se défaire, un promoteur va pouvoir négocier le prix de vente d’un bien. Dans ces cas-là, il est possible de faire une bonne affaire. 

On nuance un peu le propos mais ici vraiment, gardez à l’esprit que si vous êtes débutant, vous ne devez pas vous tourner vers ce genre de programmes au départ.   Ça serait une mauvaise idée. 

Conclusion

Vous aviez déjà certainement vu passer des publicités sur la défiscalisation. On tente de vous attirer en vous promettant que vous payerez moins d’impôts. J’espère que cet article vous aura permis d’avoir une vision plus claire de ce que cela implique vraiment. 

J’ai mis en avant les inconvénients et les défauts de ces programmes mais gardez à l’esprit qu’ils pourront peut-être vous convenir dans plusieurs années. Lorsque votre niveau de revenus aura explosé grâce à l’investissement immobilier. Je vous le souhaite en tous cas. 

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