Les différentes stratégies : location classique ou courte durée ?

 

Dans l’article d’aujourd’hui, je me propose d’aborder avec vous les différentes stratégies qui existent dans l’investissement immobilier. On va plus particulièrement se concentrer sur deux stratégies bien précises : la location classique et la location de courte durée.

Commençons de suite avec la location classique.

 

La location classique : comment ça marche ?

 

La location classique est l’une des manières les plus répandues d’exploiter un bien immobilier. Cela consiste à proposer la location d’un bien (un appartement ou une maison) à un locataire pendant la durée d’un bail. Ce bail est défini à l’avance. En contrepartie du droit d’occuper le logement, le locataire devra s’acquitter du règlement mensuel d’un loyer.

Il doit également s’acquitter d’autres frais comme par exemple l’eau, l’électricité et les taxes liées à l’enlèvement des ordures ménagères.

 

Le logement peut être proposé nu ou bien meublé. L’avantage de le proposer nu, c’est que cela attire généralement des personnes qui vont rester plus longtemps au sein du logement. Le fait de déplacer leurs meubles et leurs équipements est plus engageant que dans une location meublée.

 

Pour une location meublée, il y a des petites particularités complémentaires. La première, c’est qu’un état des lieux rigoureux doit être fait pour l’appartement mais il est accompagné du détail des équipements fournis par le propriétaire. Il est d’ailleurs important de savoir que pour proposer une location meublée à la location, il faut qu’un certain nombre d’équipements fassent partie du logement. Ce n’est qu’à cette condition que le logement sera considéré comme apte à recevoir des locataires dans le cadre d’une location meublée.

Le logement doit contenir au minimum :

  • Une literie (lit ou canapé-lit) comprenant une couette OU une couverture
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (des rideaux épais ou des volets)
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Du matériel d’entretien ménager qui soit adapté au logement

Pour l’espace cuisine :

  • Un four OU un four à micro-ondes
  • Des plaques de cuisson (intégrées au four ou séparées)
  • Un réfrigérateur ET un congélateur (il est accepté que le congélateur ne soit qu’un compartiment du réfrigérateur)
  • Des ustensiles de cuisine (casseroles, poêles etc.)
  • De la vaisselle (assiettes, couverts, verres etc.)

La seconde particularité de la location meublée classique, c’est que cela permet d’accroître de manière relativement significative la rentabilité du bien immobilier. Et quand on est investisseur/isseuse, c’est quelque chose à ne pas négliger, pas vrai ?

Dans une location classique, votre rôle va consister à prendre des photographies du bien et à poster une annonce sur les sites en ligne comme Le BonCoin. Vous pouvez passer par une agence si vous le souhaitez mais le souci des agences, c’est qu’elles prélèveront une partie du loyer mensuel que vous recueillerez. Ce n’est donc pas nécessairement une bonne idée.

Vous allez devoir mettre en place quelques visites avant de trouver le (ou la) locataire idéal(e).

Une fois que votre locataire prend possession des lieux, votre devoir en tant que propriétaire va simplement être d’être réactif pour les demandes particulières. Un dysfonctionnement électrique ? Un souci en particulier ?

Le locataire va devoir vous faire remonter ces informations afin que vous puissiez les prendre en charge et régler les problèmes.

L’avantage de la stratégie de la location classique, c’est que ça reste assez rare. C’est-à-dire qu’une fois que vous avez signé un bail avec votre locataire, vous êtes tranquille. Il payera son loyer chaque mois et si vous avez fait le nécessaire dans vos calculs : vous dégagerez du cashflow positif.

Ces choses étant dites, nous allons pouvoir passer à la location de courte durée. Une autre stratégie que j’affectionne tout particulièrement.

La location de courte durée : comment ça marche ?  

La principale différence avec la location classique, c’est cette notion de temporalité. Quand vous faites de la location saisonnière, vous partez du principe que vos locataires feront des séjours courts au sein de votre logement.

Il y a un inconvénient à prendre en compte mais, vous allez le voir, c’est un tout petit inconvénient au regard des avantages qui en découlent. Cet inconvénient, c’est que si vos locataires font de courts séjours, cela va impliquer une plus grande implication de votre part.

Vous allez, en effet, devoir vous occuper personnellement des check-in (l’entrée des locataires dans les lieux) et de l’entretien du logement afin qu’il soit prêt pour l’accueil de nouveaux voyageurs.

Bien entendu, cet inconvénient peut être totalement supprimé si vous faites appel à une conciergerie ou si vous décidez de déléguez ces tâches à un autoentrepreneur par exemple.

Comme une agence immobilière, la conciergerie va s’occuper de la gestion intégrale de votre bien. C’est-à-dire qu’elle s’occupera notamment de la mise en ligne des annonces, des check-ins, de la remise en état du bien mais aussi des rotations de linge nécessaires avant l’accueil de nouveaux voyageurs.

Dans le cas d’une location de courte durée, vous ne pouvez pas proposer de bien non meublée. Ça n’aurait aucun sens. Personne ne se déplace avec son lit et son équipement sur le dos pour un court séjour.

Vous devrez donc fournir le logement meublé. En général, je conseille de mettre à disposition des voyageurs des équipements modernes, classieux et hauts de gamme. Cela permet de proposer un prix à la location beaucoup plus élevé. Ce prix à la nuitée sera justifié par les prestations que vous proposerez dans le logement.

Si vous ne passez pas par une conciergerie, vous devrez vous occuper de la mise en ligne des annonces de votre logement. Les sites les plus populaires sont Booking et Airbnb. Ce sont ceux-là que j’utilise le plus régulièrement mais il en existe pléthore. Dans le cas d’une location meublée de courte durée, il faudra également que vous soyez disponible pendant toute la durée du séjour.

En cas de souci, ce sont vous que les voyageurs contacteront. Encore une fois, ce problème ne se présente pas quand vous décidez de déléguez.

Un dernier point sur la location courte durée, c’est la rentabilité. C’est l’un des moyens d’obtenir la meilleure rentabilité possible et cela même si votre logement n’est pas occupé en permanence. C’est donc une excellente opportunité pour rentabiliser très vite votre investissement immobilier et dégagez du cashflow positif.

En attendant, j’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a éclairé sur la différence de stratégies entre la location classique et la location de courte durée.

S. Hanouna

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