Dans ce nouvel article, j’ai décidé de vous expliquer de la manière la plus simple possible ce qu’est le LMNP et le LMP. Je vais également m’appliquer à vous présenter les avantages et les inconvénients. 

Alors si vous vous posiez la question, vous êtes au bon endroit. C’est parti ! 

Que signifient LMNP et LMP ? 

LMNP est un acronyme qui signifie Location Meublée Non Professionnelle. Pour LMP, cela veut dire Location Meublée Professionnelle. 

Il s’agit tout simplement des statuts des loueurs en meublé. Dans le premier cas, c’est une activité plus occasionnelle (LMNP). Dans la deuxième, c’est une activité professionnelle (LMP).

Gardez à l’esprit que ce sont des statuts de loueur, ce ne sont pas des régimes fiscaux. La location meublée est une activité de nature civile. 

Pour ces statuts, c’est le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique. 

Comment obtenir le statut de LMNP ou de LMP ?

Il existe des critères qui permettent de définir si vous allez obtenir le statut de LMNP ou de LMP. Ces critères sont en fait des seuils liés au chiffre d’affaire que vous dégagez avec vos appartements. 

En dessous de 23 000€ de chiffre d’affaire, vous êtes loueur meublé non professionnel. 

Si vous faites plus de 23 000€ de loyers encaissés en location meublée dans l’année, vous pouvez passer en loueur meublé professionnel. 

Idem, vous passerez en LMP si les revenus locatifs meublés sont supérieurs à 50% de la totalité des revenus de votre foyer.

Ce qui est intéressant, c’est que la qualification de votre statut n’est pas définitive. J’entends par là qu’il vous sera possible de switcher d’un statut à l’autre en fonction des revenus perçus. C’est, je trouve, une particularité intéressante. 

J’en profite pour rappeler que ce montant de 23 000€ concerne bel et bien un chiffre d’affaire. 

Quels sont les avantages et les inconvénients des statut LMP et LMNP ?

Ce qui était intéressant au départ avec le statut LMNP, c’est qu’on ne payait pas de charges sociales exorbitantes. Le régime des plus-values était celui des particuliers, ce qui était très intéressant. 

Si vous devenez loueur meublé professionnel, vous allez être assujetti au régime de cotisations sociales des travailleurs non-salariés (le SSI). 

Qu’est-ce que cela signifie ? 

Cela veut dire que vos revenus nets vont être assujettis à des taxes variables (autour de 40%, ce qui est assez énorme). 

Si vous faites 40 000€ de recettes, vos revenus locatifs nets après imputation des charges déductibles. Disons qu’il vous reste 10 000€ de bénéfices. Sur ces 10 000€, vous allez payer 40% de charges. 

Et sur ce qui reste, vous serez imposé en fonction de votre tranche marginale d’imposition. On se rend compte que c’est loin d’être négligeable. Entre un statut LMNP et LMP, on change complètement de monde. 

Avec le statut LMP, il est possible d’exonérer certaines charges à condition de remplir certains critères. Notamment avoir exercé l’activité LMP pendant un certain nombre d’années (5 ans).

Le régime fiscal des LMP peut être intéressant en fonction de certains seuils et de certaines conditions. Il va sans dire que je vous recommande d’avoir un bon expert-comptable dans votre entourage afin de vous en sortir dans les meilleures conditions possibles. 

Le régime LMP peut donc avoir des avantages à condition que tout soit bien mesuré et anticipé pour ne pas avoir de mauvaises surprises. 

Un autre avantage (même s’il faut le relativiser) c’est qu’en théorie, les biens affectés au bilan de l’exploitation professionnelle sont des biens qui sortent de l’assiette de l’imposition de l’impôt sur la fortune immobilière. 

Intéressant si on a un important patrimoine immobilier. Pour des gros investisseurs, ça peut être intéressant d’être en LMP. Mais il sera important que votre activité de location meublée dégage du bénéfice. 

Si elle dégage du déficit, vous ne payerez pas 40% de charges. Mais vous vous ferez imposé à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ce que le fisc ne récupère pas d’un côté, il le récupère de l’autre. 

C’est important de l’anticiper. 

Avant, sachez qu’un fonctionnaire ne pouvait pas devenir loueur professionnel. Il était impossible de s’inscrire. Maintenant, en théorie : c’est possible. Tout ça reste cependant encore un peu flou. Rapprochez-vous de votre expert-comptable ou envoyez un e-mail à votre centre des impôts.

Si vous avez des incertitudes, c’est important de se tourner vers des professionnels. 

Qu’est-ce que le micro BIC ?

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime fiscal accessible aux entrepreneurs qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale et dont le montant annuel des recettes ne dépasse pas les seuils du régime microentreprise.

En dessous d’un certain seuil de chiffre d’affaire, vous allez pouvoir opter pour le micro BIC. L’imposition se fait sur la moitié de vos loyers. Cela suppose que l’on soit en nom propre. 

Qu’est-ce que le régime du réel ?

Le régime réel normal concerne les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. C’est le régime par défaut des entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxes est supérieur à 789 000 € pour les entreprises de vente et qui fournissent des logements.

Vous pouvez faire passer l’intégralité de vos frais (frais de notaire, frais d’acquisition, frais divers etc.)

Sur les premières années, ça permet de ne pas payer d’impôts au réel tout en dégageant du cashflow positif. 

Conclusion

Si votre but est de toucher des revenus locatifs immédiatement, je serais tenté de vous orienter vers une détention en nom propre avec le statut de LMPN. C’est la meilleure solution tant que vos revenus locatifs meublés sont sous la barre des 23 000€. 

Il ne faut pas oublier que vivre à 100% de ses revenus locatifs n’est pas toujours donné à tout le monde. Il pourrait y avoir des conséquences, notamment avec votre banque dans le cas où vous souhaiteriez obtenir un nouveau crédit. 

J’espère que ces précisions vous ont permis d’y voir un peu plus clair sur ces deux statuts. En définitive, n’oubliez pas que chaque cas est particulier. N’hésitez pas à vous tourner vers un expert-comptable ou un avocat fiscaliste afin de vous aider à y voir plus clair. 

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