Investir en dehors des grandes villes : est-ce rentable ?

Dans cet article, nous allons répondre à la question suivante : « Investir en dehors des grandes villes : est-ce rentable ? »

C’est une question que je reçois parfois par e-mail ou dans les commentaires de ma chaîne YouTube. Alors sans plus tarder, voyons ensemble si c’est un cliché ou si l’investissement en dehors des grandes villes permet d’obtenir une bonne rentabilité.

Paris, la ville à éviter dans son projet d’investissement immobilier

Soyons très clair. Si vous habitez une grande ville comme la capitale parisienne, il n’est absolument pas recommandé d’y investir. La raison est plutôt simple. Paris est une ville où le prix au mètre carré est le plus cher de l’ensemble du territoire français. C’est une ville où la demande est constante et l’accès à la propriété est particulièrement complexe.

Acheter un bien immobilier à Paris est très cher. Le problème que vous allez rencontrer avec cette grande ville, c’est qu’il est quasiment impossible d’obtenir une rentabilité supérieure à 3%.

Tout est cher sur Paris. Vous voulez faire intervenir une société pour vos travaux ? Cela va coûter bien plus cher qu’en province. Quand on compare cette rentabilité de 3% avec les 10% de rentabilité nette que je vous recommande, on est assez loin du compte.

Pour clore ce sujet parisien, il est aussi important de parler de la location courte durée. Ce phénomène a pris une très grande ampleur un peu partout dans le monde, notamment avec l’explosion de plateformes en ligne comme Airbnb.

Aujourd’hui, il est très courant que des particuliers mettent en location courte durée l’une de leurs chambres pour augmenter leurs revenus. Certains investisseurs (dont je fais partie) achètent même des biens qu’ils louent exclusivement en location courte durée.

Dans mon cas, j’ai des appartements entièrement meublés qui ne sont proposés qu’en location courte durée toute l’année. C’est une stratégie qui permet d’exploser les taux de rentabilité et de dépasser les 10% de rentabilité nette.

Mais à Paris : ce n’est pas possible.

La municipalité parisienne encadre de manière très stricte la location courte durée à tel point qu’il est maintenant interdit de louer un bien immobilier sans un accord préalable. Il faut obtenir un agrément et c’est très compliqué à obtenir. Autant dire que la situation ne devrait pas se simplifier avec le temps, bien au contraire.

Vous l’avez compris à travers ces mots, l’investissement immobilier sur Paris ne me semble pas être une bonne idée. Cela pourrait l’être éventuellement (et je pèse mes mots) si vous avez énormément d’argent de côté et que vous cherchez simplement à vous constituer du patrimoine.

Mais il faut simplement garder à l’esprit que ce n’est plus une stratégie d’investisseur immobilier qui touche du cashflow positif chaque mois.

Faut-il investir en Province quand on est investisseur immobilier ?

L’avantage des villes de Province, c’est que ce sont des villes beaucoup moins onéreuses. Le prix du mètre carré est beaucoup plus abordable dans une ville comme Talence qu’à Bordeaux. Et pourtant, c’est une ville qui se trouve à proximité de Bordeaux.

Il sera toujours plus intéressant financièrement d’investir à 20 ou 30 kilomètres d’une grande ville de province. Il va cependant falloir veiller à adopter une stratégie adaptée.

Si vous achetez un bien immobilier perdu dans une zone reculée où il n’y a rien à voir, ni à visiter mais que vous êtes convaincu que votre annonce Airbnb va cartonner : vous risquez de déchanter.

Investir en périphérie des grandes villes est un pari gagnant à condition de bien peser le pour et le contre.

Si vous avez de l’épargne et que votre projet consiste à proposer de la location courte durée classique, ça sera tout à fait indiqué de tenter d’acheter un bien dans une grande ville.

Mais j’ai déjà vu des investisseurs cartonner et avoir de très bonnes rentabilités en ayant des investissements plus classiques dans des petites villes plus modestes.

Gardez à l’esprit que pour être rentable, votre locataire devra simplement couvrir l’ensemble de vos frais. Il devra couvrir les frais du prêt immobilier que vous rembourserez chaque mois. Il devra également couvrir les différentes taxes auxquelles vous serez assujetti. C’est simplement ce calcul qui permet de dire si un bien est réellement rentable. Il faut ajouter d’ailleurs à ces dépenses, les frais des travaux et de l’ameublement si vous proposez un logement déjà meublé.

Finalement, il est quasiment possible de faire du profit partout à condition que les calculs soient à votre avantage. J’exclue Paris de l’équation, comme vous l’avez compris car les coûts d’acquisition sont beaucoup trop élevés.

Il faut savoir que dans les plus petites villes, vous devrez demander un loyer plus bas à votre futur locataire. Mais étant donné que votre bien immobilier vous aura coûté moins cher à l’achat, il y a largement moyen de s’y retrouver.

Votre focus doit se porter sur votre calcul de rentabilité.

Si vous savez faire un calcul de rentabilité (et si vous ne savez pas faire, je vous renvoie vers cet article dans lequel je vous explique comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier) vous pourrez comparer entre un bien qui se trouve dans une grande ville et un bien qui se trouve en périphérie.

Il peut être avantageux de positionner votre bien immobilier dans le centre-ville d’une petite commune. Et si vous faites de la location courte durée meublée, assurez-vous de proposer un logement qui se distingue du reste des biens proposés sur le marché.

Parmi les critères que je vous recommande avant de sélectionner une petite commune : veillez à ce qu’il y ait quand même de la demande locative. Si c’est une ville morte où les commerces mettent la clé sous la porte les uns après les autres, il va falloir changer votre fusil d’épaule.

Par exemple des villes comme Colmar, Poitiers, Troyes ou Valenciennes sont en train d’émerger petit à petit et de représenter un potentiel très intéressant pour un investisseur.

Comme je l’écris souvent, c’est ensuite la qualité du bien que vous allez mettre sur le marché qui va déterminer votre rentabilité. Si vous propose un appartement meublé haut de gamme, il sera beaucoup plus facile de déclencher chez vos visiteurs un effet coup de cœur.

Si c’est de la location courte durée, assurez-vous de bichonner vos voyageurs avec des prestations de qualité. Le fait de recevoir des avis positifs en quantité vous permettra de convaincre plus facilement les prochains. Et ainsi de suite.

Vous l’aurez compris, il est possible d’obtenir une bonne rentabilité en dehors des grandes villes à condition de garder en tête votre calcul de rentabilité. J’espère que ça vous motivera à passer à l’action !

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