Faut-il investir sur Paris ?

Dans l’article du jour, je vais répondre à la question « Faut-il investir à Paris ? » On me pose souvent la question. En vrai ou sur les réseaux sociaux. « Sébastien, est-ce une bonne idée d’investir en région parisienne ? »

Du coup, j’ai décidé de répondre à cette question que tout le monde se pose. Alors si vous êtes intéressé par l’investissement immobilier, cet article devrait vous plaire.

Personnellement, je me suis posé la question étant donné que j’habite Paris. J’ai grandi dans le 92, au Plessis-Robinson pour tout vous dire. En y regardant de plus près, je me suis rendu compte que c’était devenu inaccessible partout, qu’il s’agisse de Paris ou de la banlieue parisienne.

Attaquons le premier point :

1) Prix du mètre carré

Le premier constat pour répondre à cette question de l’investissement sur Paris, c’est le prix du mètre carré. C’est juste beaucoup trop cher. Et le problème, c’est que cela touche à tous les types de location.

En terme de patrimoine, c’est différent. C’est très valorisant de pouvoir justifier d’un appartement situé en plein Paris. Ou dix, c’est de la folie que d’avoir ça en sa possession. Si vous voulez revendre, vous savez qu’en 24 heures, c’est plié. Le souci quand on est un investisseur immobilier, c’est qu’il sera impossible de dégager un cashflow positif. Et c’est un réel problème. Le seul moyen serait de faire de la location courte durée mais malheureusement, c’est dorénavant interdit sur Paris.

Le principal souci à Paris, c’est que le prix du mètre carré est tellement cher que votre crédit sera très élevé. Le loyer sera malheureusement trop bas pour permettre de dégager du cashflow, même si, dans l’absolu le montant de ce même loyer sera important. Ça ne remboursera pas convenablement les frais et les différentes charges associés à votre achat.

Aujourd’hui, la location courte durée est interdite à Paris mais il existe des solutions. Il y a notamment la compensation, c’est-à-dire que si vous vous procurez un logement de 20 mètres carré destinés à de la location courte durée, il va falloir que vous fassiez aussi l’acquisition de bureau ou d’un autre logement en location classique par exemple.

L’autre solution, c’est de se procurer un local commercial que vous transformez en habitation mais vous le laissez en local commercial. Vous ne changez pas sa destination.

Honnêtement, même avec ces solutions : ça reste trop cher. Je ne connais pas votre budget mais à l’époque, lorsque je gagnais environ 2000 euros par mois (en lissant mes primes, mon treizième mois etc) ça restait vraiment hors d’atteinte.

La location courte durée pourrait sembler être une très bonne option mais ça reste au final très hasardeux. Il faut que la Mairie de Paris vous desserve un numéro spécial afin d’être validé par Airbnb. Autant dire que tout est fait pour vous mettre des bâtons dans les roues à ce niveau.

Je ne recommanderai donc vraiment pas d’investir sur Paris à moins que vous ne soyez un gros investisseur et que vous puissiez mettre un gros apport sur la table. L’apport permettra de compenser et de réduire le prix des mensualités de crédit à rembourser. Vous pourrez ainsi vous faire plaisir et faire l’acquisition d’un bel appartement parisien.

Si vous débutez, ne faites pas ça au début de votre carrière d’investisseur immobilier car vous allez très vite vous retrouver bloqué par les banques. Nous ce que l’on cherche à faire, c’est d’acheter des immeubles, faire des colocations et proposer des biens en location courte durée qui nous rapportent tout de suite du cash afin de voyager, profiter de nos proches, de nos amis et du temps qui nous est imparti. On cherche à kiffer la vie, c’est ça qui nous intéresse !

2) Faut-il investir en Région Parisienne ?

Personnellement, je connais un grand nombre de personnes qui investissent en région parisienne et qui parviennent à faire de très belles rentabilités. Et pour ça, j’ai un ami par exemple, qui loue en courte durée. C’est l’avantage par rapport à la capitale, en région parisienne : c’est possible. Si vous pensez à vous lancer dans la location courte durée, faites bien attention à vérifier le département et même la ville où vous comptez investir pour être bien certain que cela soit autorisé.

Mon ami donc, il loue toute l’année, environ 27 nuits par mois à plus de 70 à 75 euros la nuitée. Et c’est un petit studio de 25 mètres carrés à Issy-Les-Moulineaux. Et ce n’est pas le seul qu’il possède. Ça marche très très bien pour lui.

Alors bien sûr, si on cherche à investir en région parisienne : il va falloir un peu plus d’apport que pour un investissement classique ailleurs en province. Mais c’est possible de le faire.

Mon conseil, ça serait de faire de location courte durée ou de la colocation. J’ai un autre ami qui achète des immeubles de rapport avec lesquels il parvient à faire 15% de rentabilité. C’est quelqu’un qui fait partie de mon mastermind.

15% de rentabilité (nette ou brute, je ne sais plus), si vous êtes investisseur : vous allez certainement vous dire que c’est impossible. Je peux vous le garantir. Je le connais bien, ce qu’il fait est juste un peu borderline. Il faut vraiment être un professionnel pour réussir à générer autant de rentabilité. Il achète généralement des appartements qui ont été incendié ou qui sont devenus des squats. Chaque fois qu’il m’en parle, j’ai des frissons tellement ça me fait peur.

Il rigolera s’il lit cet article et qu’il se reconnait.

Lui, il se dirige vers des biens que je vous déconseillerai d’approcher si vous débutez et même si vous commencez à avoir un peu d’expérience.

3) Les HLM

Apparemment, il est possible de se procurer un HLM dans toute sa vie. Il y a peut-être la possibilité de contourner un peu cette restriction mais je n’en parlerai pas dans cet article.

Le site internet où se rendre, c’est 3F.

Vous allez avoir accès à des HLM à vendre en région parisienne.

J’ai un ami qui a acheté un appartement à Châtillon en dessous de 90 000 euros, frais de notaire inclus, pour une surface de 20 mètres carré.

Il l’a mis en location courte durée. Mais même en location classique, ça resterait rentable quand même. Il est juste à côté du tramway qui va au métro Châtillon, bref : c’est vraiment de la folie. Pareil, il sort environ 27 nuits par mois à 65 ou 70 euros la nuit.

Ne négligez pas cette piste si vous êtes en région parisienne. J’ai découvert ça après avoir fait mes premiers investissements mais c’est clairement par là que j’aurai commencé.

4) Faut-il investir en Province ?

Si vous voulez tout exploser rapidement, à savoir : être libre de votre temps, pouvoir voyager, être où vous voulez, quand vous voulez, avec qui vous voulez sans vous préoccuper de l’argent alors il faut que vous achetiez en province.

C’est là où vous aurez les meilleures rentabilités quoiqu’il arrive. Quel que soit le type de location. Certaines personnes angoissent en pensant que ça sera beaucoup plus dur de louer par rapport à Paris et à la région parisienne. Pas du tout, vous avez des villes de taille moyenne qui ont des besoins en logement.

S’il y a du travail, il faut bien que les gens se logent.

Le prix du mètre carré est plus faible et même si les loyers sont également plus faibles, ça reste quand même idéal. Vous pouvez envisager de faire de la colocation ou de la location courte durée voire même d’acheter un immeuble de rapport. On prend immédiatement du cashflow. Pas d’impôts à payer parce qu’on fait beaucoup de travaux.
Et là, on prend l’avion direct pour aller se poser les pieds dans l’eau avec un petit cocktail à Koh Samui, en Thaïlande.

C’est ça qu’on veut. Si vous me lisez, c’est ça qu’on cherche. On ne va pas s’arrêter à un seul bien immobilier. Il faut en avoir au moins dix !

Si je vous rédige ces articles, c’est juste pour vous démontrer que c’est possible de le faire !

En attendant, j’espère que ça vous a plus : je vous dis à très bientôt pour un prochain article.