Aujourd’hui, je vous propose de répondre à la fameuse question « Faut-il acheter un appartement avec un locataire déjà en place dans l’appartement ? »

Alors sans plus attendre, c’est parti !

Pourquoi j’écris cet article ?

Parce que c’est quelque chose que j’ai personnellement déjà expérimenté. J’ai investi dans un bien qui était déjà occupé par un locataire. Du coup, qu’est-ce qu’on doit faire ?

Dans mon cas, j’ai acheté deux appartements qui étaient dans le même lot. C’était une division et le vendeur me proposait les biens avec les deux locataires déjà en place.

Les locataires payaient chacun un loyer de 400€, soit 800€ en tout.

Le bien était vendu 98 000€. Je trouvais que c’était beaucoup. J’ai négocié et j’ai réussi à descendre jusqu’à 80 000€. Ça fait à peu près 12% ce qui permet d’avoir une super rentabilité.

Voyons ensemble la liste des 5 avantages à acheter un appartement avec un locataire déjà en place :

1) Ça vous rassure

En achetant un bien qui est déjà loué, vous savez que vous avez directement un loyer qui va tomber. Le cashflow est déjà en place, vous savez que vous pouvez être tranquille.

Dans le cas de mon exemple personnel, l’achat des deux appartements m’est revenu à 88 000€ en incluant les frais de notaire. Je n’avais pas de travaux à effectuer. Les deux locataires étaient déjà en place, le montant des loyers rentrait directement dans ma poche, soit 800€ hors charge.

Ces locataires étaient des étudiants et je savais qu’ils allaient partir. Mon projet était de faire de proposer ces deux appartements en location courte durée car c’est comme ça que je préfère exploiter mes biens.

L’avantage aussi d’avoir des locataires en place, c’est que ça rassure la banque. Quand je suis allé les voir en leur disant que c’était déjà loué et que ça rapportait déjà 800 € de loyers : ça a simplifié la négociation. Comme la mensualité de crédit représentait 400€ et que j’étais largement au-dessus, il a facilement accepté de financer.

Dès que c’est signé, vous rentrez directement du cashflow : c’est le top du top.

2) Ça permet de négocier plus facilement

Je le répète très souvent mais c’est super important de négocier en permanence. Étant donné qu’il n’y a pas énormément de monde qui aime acheter quand il y a déjà des locataires qui sont en place, cela va te permettre d’avoir une meilleure capacité à négocier l’achat du (ou des) bien(s).

C’est vrai qu’en général (et c’est quelque chose que je peux très bien comprendre) les investisseurs aiment bien choisir leurs locataires. Il se peut que le vendeur ne vous dise pas que le locataire ne paye pas ses loyers.

Normalement ça doit être prouvé mais il peut vous mentir. Il peut y avoir un petit traquenard derrière.

Quand tout se passe bien (dans la grande majorité des cas) cela va vous permettre de tirer les prix vers le bas comme j’ai pu le faire avec l’achat de ces deux appartements. En une négociation, j’ai réussi à économiser 18 000€.

Négocier, c’est super important.

3) Parler avec votre (ou vos) locataire(s)

C’est ce que j’ai fait avec les deux locataires. Je suis allé les voir, je me suis assuré que tout se passait bien pour eux, qu’ils ne rencontraient pas de difficulté avec leur logement. C’est important de s’intéresser à eux, savoir ce qu’ils font dans la vie etc.

Regardez également qui s’est porté caution pour eux. Pour les étudiants, c’est souvent leurs parents. Là dans mon cas, j’ai pris le temps de visiter l’appartement avec eux. C’était propre, bien entretenu alors qu’ils étaient là depuis plus d’un an. J’ai eu confiance. En les interrogeant sur les projets à venir, ils m’ont confié qu’ils allaient respectivement partir 3 et 6 mois plus tard. Ça me laissait le temps de faire mes petits travaux et de proposer les biens en location courte durée.

Sur Le Bon Coin ou SeLoger, vous tomberez parfois sur des immeubles de rapport avec 4, 5 ou 6 appartements où tout est déjà loué. Avec ce type d’opérations, vous avez déjà une rentabilité qui est connue.

Mais attention, j’insiste, pensez bien à discuter avec les locataires. Assurez-vous qu’il n’y ait pas de problèmes.

Voilà donc les principales raisons pour lesquelles je vous conseille d’acheter votre bien quand il y a déjà un locataire à l’intérieur. Si vous prenez bien le temps de dialoguer avec eux, il ne devrait y avoir que des avantages. La banque sera rassurée, vous aussi et ça vous permettra d’enclencher le cashflow positif très rapidement ce qui est une très bonne chose.

J’espère que vous avez apprécié cet article, si c’est le cas n’hésitez pas à le partager autour de vous à une personne qui cherche à devenir rentière dans l’immobilier.

Je vous retrouve très bientôt pour un prochain article !

S. Hanouna

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