Etude : comment investir dans une colocation

Aujourd’hui, nous allons voir ensemble dans ce nouvel article comment investir dans une colocation. C’est parti !

Petit préambule avant d’attaquer le vif du sujet, j’espère que vous passez un peu à l’action de votre côté. C’est super de regarder les vidéos de ma chaîne YouTube, de suivre mes live sur instagram ou de lire les articles de mon site mais encore faut-il que cela s’accompagne d’un passage massif à l’action.

Vous pouvez avoir accès à ma conférence en ligne en cliquant ici. J’y délivre un maximum de valeurs pour vous apprendre comment investir dans l’immobilier donc n’hésitez pas à aller vous inscrire en suivant le lien.

Ce qu’on va voir ensemble, c’est une étude de cas. Il s’agit d’un client que j’ai personnellement accompagné. C’est un investissement qui a été réalisé dans la même région que moi, en Normandie.

Nous allons voir ensemble l’ensemble des chiffres et comment ça fonctionne.

Dans un premier temps, parlons un peu du principe de la colocation même si je ne doute pas que vous connaissiez le fonctionnement.

Dans une colocation, on va avoir à notre disposition un bien avec plusieurs chambres. Deux, trois, quatre ou plus. Le but d’une colocation, c’est de proposer la location de chaque chambre à différents individus.

Dans le cas de l’étude du jour, il y a quatre chambres. Trois qui se situent dans le même logement et une quatrième chambre qui se trouve à l’extérieur et qui fait quatorze mètres carrés.

Ce bien est doté d’un salon qui n’est pas très spacieux à l’inverse de la cuisine. Les chambres sont plutôt grandes.

Rentrons dans le vif du sujet.

Dans ce type de bien, il est largement préférable de l’équiper de deux salles de bain. Là, il y a quatre personnes qui vont occuper le bien donc c’est important de penser pratique.

Pour les toilettes, ce n’est pas trop dérangeant qu’il n’y en ait qu’un.

Cette colocation a été trouvée sur Le Bon Coin. Un peu comme d’habitude. Par contre, c’était un logement pourri. Et j’insiste vraiment là-dessus. C’était pourri au point où vous rentriez dans l’appart en vous disant direct qu’il était hors de question d’investir là-dedans. Les murs s’effritaient, c’était vraiment un truc de malade.

Il était affiché à 95 000€. Je ne me souviens plus exactement du nombre de mètres carrés. Il y avait énormément de travaux. Je vous donnerai le montant un peu après, ça vous permettra de mieux comprendre l’ampleur des dégâts.

Nous avons donc fait la visite. Ce qu’il faut savoir, c’est que le bien était en vente depuis longtemps. C’est d’ailleurs le plus souvent dans ce genre de cas que l’on peut faire de bonnes affaires.

Quand il y a beaucoup de travaux, il y a beaucoup moins de concurrence. La seule concurrence qui reste, ce sont les investisseurs immobiliers. Ça rend donc les choses beaucoup plus simples.

Ce genre de projet est très apprécié des investisseurs car plus il y a de travaux, moins on paye d’impôts. Cela nous permet de défiscaliser derrière, de rendre un logement propre etc.

Un entrepreneur était présent avec nous pendant la visite pour chiffrer l’étendue des travaux. Très rapidement, son verdict tombe : il y en a pour 40 000€ de travaux.

Surtout que l’appartement n’était pas très grand. Le projet revenait à 95 000€ + 40 000€.

Nous avons fait une offre sans nous mettre de pression. Nous avons utilisé le devis de l’entrepreneur pour argumenter sur l’importante étendue des travaux pour remettre le logement en état.

Nous avons négocié un maximum en expliquant que le projet était d’en faire une colocation et qu’il était important pour nous de parvenir à dégager de la rentabilité.

Nous avons fait une offre à 40 000€ en lui expliquant que nous n’irions pas au-delà. On lui a expliqué que le financement était OK et que la banque suivait le projet. On a insisté sur le fait que l’artisan était passé, que tout était ficelé. L’idée, c’était de lui faire comprendre que s’il acceptait l’offre immédiatement, nous étions prêts à nous engager dans la foulée.

On a réussi à l’obtenir pour 40 000€.

Mais attention, sachez que ce genre de bonne affaire n’arrive pas tous les jours. J’ai fait tellement de visites pour savoir que c’est quand même assez rare. C’est possible (la preuve, on l’a fait) mais sachez que ça ne passe pas tout le temps. Je préfère que vous soyez prévenus.

Il faut vraiment que le vendeur soit pris à la gorge. Dans le cas de ce bien, il ne pouvait même pas louer vu l’état du bien. Ça faisait 8 mois qu’il était en vente donc il perdait de l’argent ce qui a facilité nos affaires.

Nous avions fait une petite étude de marché. Le bien était situé à proximité d’une université. C’est important d’acheter une colocation à un endroit où il y a des étudiants. C’est logique.

Le logement était à une dizaine de minutes de la faculté. Nous avons fait du haut de gamme avec ce bien. Chaque chambre était top. Elles étaient spacieuses, nous avons mis un beau bureau, un grand lit confortable etc.

Le montant du loyer, c’était 450€ par chambre. Tout a été loué rapidement car c’était une colocation haut de gamme avec de belles prestations. Il y avait très peu de biens similaires. C’est souvent des colocations lambda avec un petit bureau déniché dans les encombrants. Nous éliminons la concurrence en proposant mieux. Des meubles scandinaves, une belle décoration. Bref, le but c’est de déclencher le coup de cœur.

Maintenant, passons aux chiffres !

Vous allez voir, c’est assez impressionnant et c’est la raison pour laquelle je pense vraiment que la colocation est l’un des piliers quand on investit dans l’immobilier. Au même titre que les immeubles de rapport et que la location courte durée. Un vrai cocktail explosif !

Les chiffres :

40 000€ de prix d’achat
40 000€ de travaux
4000€ de notaire
16 000€ pour le mobilier haut de gamme

Ce qui nous donne 100 000€.

En termes de charges, nous avons un foncier de 800€ et 500€ de frais de copropriété par an.

Ce qui fait 1300€ par an.

Le bien génère 4 x 450€. C’est le prix auquel on loue chaque chambre, charges comprises.

Ça fait 1800€ par mois.

Maintenant, passons au calcul de la rentabilité :

1800 x 12 – 1300 divisés par 100 000€.

On tombe sur 20% de rentabilité. On se rapproche de la rentabilité d’un bien mis en location courte durée (c’est souvent autour de 25%).

Maintenant, passons au calcul du cashflow.

Nous avons 1700€ de loyers qui tombent chaque mois en soustrayant les charges annuelles.
Nous remboursons 500€ de crédit immobilier chaque mois. Il nous reste 1200€ de cashflow.

Pour celles et ceux qui vont parler des impôts, imaginons que dans le pire des cas, il y ait 50% de cette somme qui soit ponctionnée, il reste encore 600€.

Pour les impôts, c’est à prendre au cas par cas. Cela dépend de la tranche d’imposition. Assurez-vous d’ajouter mon site internet à vos favoris pour ne pas manquer les prochains articles dans lesquels j’irai plus en détails sur ce sujet de l’imposition en immobilier.

Sinon, vous pouvez également suivre mes conférences en ligne en cliquant juste ici.

Pour finir sur ce sujet de la colocation, il faut savoir que ça présente des avantages mais aussi des inconvénients. Parfois, certains de vos colocataires vont quitter le bien au bout de deux mois. Si c’est l’hiver, ça va compliquer vos recherches. Cela peut-être un peu tendu. Après, c’est extrêmement rentable quand même, si on prend en compte ces facteurs-là.

Un dernier petit conseil avant de vous laisser. Restez focus. Ne vous éparpillez pas. Si vous choisissez de faire de la colocation, ne proposez que cela. Si vous êtes dans la location courte durée, c’est pareil. Restez focus, cela vous évitera des prises de tête inutile.

Voilà pour cette étude de cas. J’espère que cela vous a plu. Merci d’avoir lu l’article jusqu’au bout et à très bientôt !