L’immobilier c’est fini ?
Je vous écris cet article mon avocat, Maître Dimitri Bougeard, parce que j’ai décidé de tout revendre. Ce n’est plus rentable, ça ne vaut plus le coût. Mais bien sûr… je plaisante !
On voit beaucoup en ce moment (dans les journaux et sur les réseaux sociaux) des personnes qui ne font plus de la location courte durée parce qu’elles disent que ça ne fonctionne plus. C’est difficile de comprendre ce qui se passe actuellement dans le secteur de l’immobilier.
C’est le sujet qu’on va aborder aujourd’hui avec Dimitri Bougeard dans cet article !
Faut-il continuer à investir dans l’immobilier ?
Si vous suivez l’actualité, vous vous êtes certainement aperçu que tout le monde se met à faire de la location longue durée et que les plateformes de type Airbnb ne fonctionnent plus comme avant. Ça peut faire peur mais c’est en réalité une très bonne opportunité. Si vous êtes dans l’immobilier, surtout ne vous dites pas que ça ne marche plus.
Pensez à toutes les personnes qui faisaient auparavant de la location courte durée et qui n’avaient pas d’épargne de précaution (somme d’argent destinée à parer aux dépenses imprévisibles). Ces personnes-là se sont retrouvées pendant plusieurs mois sans locataires. Ça a été une période compliquée et ça les a poussé à se tourner vers la location longue durée.
C’est une aubaine pour vous ! En effet, ces logements ne font à présent plus partie de la concurrence dans le domaine des locations courte durée.
Aussi, les personnes concernées n’ont pas forcément pensé que le régime juridique de la location longue durée n’est pas le même que celui de la location courte durée. La location longue durée en meublé relève de la loi de 1989 sur les baux d’habitation. Quand vous louez en longue durée, vous ne pouvez pas faire partir votre locataire comme vous le souhaitez à l’issu de la période de location. Vous ne pouvez donner congés que pour 3 motifs : congé reprise pour habiter, congé reprise pour vendre ou encore en substance de travaux importants. Je n’ai jamais eu affaire au 3ème cas donc on peut dire qu’il n’existe que deux façons de congédier vos locataires. Il n’y a évidemment pas de congé reprise pour remettre en location courte durée.
Peut-être que le locataire de cette location longue durée se sent bien dans l’appartement, qu’il a obtenu un bon prix parce que le loueur a loué son logement en meublé à l’année dans la précipitation. Ce dernier risque donc de vouloir rester dans le logement et ce ne sera donc pas possible de remettre l’appartement en location courte durée.
Il y a en ce moment moins de concurrence sur le marché de la location courte durée pour deux raisons. La première est l’impossibilité de remettre les logements en location courte durée après les avoir loués en longue durée. La deuxième ce sont les personnes qui se retirent naturellement du marché pour des raisons financières.
Sébastien : C’est un excellente nouvelle pour nous ! D’ailleurs, depuis la fin du confinement, tous mes appartements sont complets ! Et cet état va certainement perdurer. Ce ne sera jamais la fin de l’immobilier. La location courte durée est entrée dans les mœurs. Les gens ont l’habitude de voyager et de passer par Airbnb, Booking, etc.
Dimitri, peux-tu nous expliquer comment ça se passe en ce moment au niveau des colocations ? Est-ce que les propriétaires ont tendance à laisser leurs logements en colocation ou sont-ils eux aussi passés à la location longue durée ?
Dimitri : Il y a eu pas mal de désertion au niveau des collocations partout en France. Je le vois chez certains de mes clients. Il y a aussi certains changements comme par exemple des appartements proposés en collocation dont l’une des chambres était proposée en location courte durée. Cette pratique est de plus en plus fréquente pendant les mois d’été. C’est un bon plan. Et parfois dans des endroits inattendus. J’ai moi-même un logement en collocation dans une ville qui n’est pas touristique. Malgré ça, j’ai pu proposer mon logement en location courte durée et j’ai obtenu un bon taux de réservation pendant l’été. C’était donc intéressant pour moi de changer temporairement pour de la location courte durée.
Nombreux sont mes clients qui proposent des logements en location courte durée et je peux vous dire qu’ils se portent bien. Les gens auront toujours besoin de se déplacer et de se loger. Les personnes qui vont vous dire que l’immobilier se porte mal et qu’il ne faut pas investir sont les mêmes qui vous le disaient avant cette période particulière.
Je vous invite personnellement à profiter de cette période pour vous tourner vers l’immobilier. Pour moi il s’agit d’une chance incroyable pour investir dans ce secteur. Si vous faites l’effort de vous renseigner, de vous informer, de vous former et d’utiliser les bons outils que vous avez à disposition sur Internet vous ne pourrez pas rater vos investissements immobiliers. Sauf si vraiment vous n’avez pas bien réfléchis à la chose et avez acheté 30% au-dessus du prix du marché et que vous n’avez pas bien étudié votre marché locatif. Ecoutez nos conseils qui portent sur comment négocier son bien immobilier et sur l’étude du marché locatif. Vous avez tous les éléments nécessaires pour réussir votre investissement.
Sébastien : On entend dire que de nos jours c’est impossible d’obtenir un crédit et que les banques ne prêtent plus d’argent. Qu’elles ne financent plus sans apport, qu’elles ne financent plus sur 25 ans et qu’elles ne financent plus les SCI.
Dimitri : Ça fait 25 ans que je fais du droit bancaire, j’ai donc une bonne connaissance des pratiques des établissements bancaires et je peux vous dire que les banques continuent de financer. La règle stricte des 33% (seuil d’endettement au-delà duquel les banques ne vont pas) suivant les recommandations qui ont été émises en début d’année va s’appliquer strictement aux personnes qui n’ont pas beaucoup de moyens et surtout aux primo-accédants.
Le banquier va regarder votre capacité à rembourser le crédit ainsi que la valeur patrimoniale nette. Vous pouvez être propriétaire d’un ou deux biens et peut-être être en cours de crédit, il s’agira de regarder le prix d’acquisition et le capital restant dû. Vous allez ensuite actualiser la valeur de votre bien. Vous allez donc obtenir une valeur patrimoniale nette. C’est un élément extrêmement important pour le banquier. Il va bien sûr s’assurer que vous ayez des revenus suffisants pour rembourser votre prêt mais ce n’est en réalité pas le seul élément qu’il va prendre en considération.
Il y aussi le scoring bancaire, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ça va certainement vous aider à acheter du locatif. Les organismes bancaires ont besoin de ces prêts pour leur activité et un grand nombre de ces prêts proviennent du secteur de l’immobilier.
Sébastien : Il n’y a pas que l’emprunt bancaire, on peut aussi se tourner vers la gestion et la sous-location. Il existe pleins de solutions pour investir dans l’immobilier et c’est un secteur qui n’est pas prêt de s’effondrer.
Dimitri : À Paris, c’est une situation tout à fait particulière parce que les logements proposés en location courte durée sont principalement destinés aux touristes. En ce moment c’est donc très compliqué puisqu’il n’y a plus de touristes dans la capitale. Il y a toujours un peu de tourisme d’affaires mais comme il n’y a pas les touristes habituels les logements qui sont à la location restent vides.
Ça ne signifie en aucun cas que l’activité ne va pas reprendre normalement lorsque les frontières réouvriront et que les vols afflueront à nouveau. Ce phénomène est donc temporaire.
Il faut aussi prendre en considération que la politique de logement à Paris est particulière. Les responsables de la ville ont une politique « anti-Airbnb ». De nos jours, il est très compliqué de transformer un local d’habitation en meublé de tourisme pour faire de la location courte durée. Les gens se tournent vers les locaux commerciaux et peuvent ainsi faire du meublé de tourisme.
Paris n’est absolument pas représentatif du reste de la France. Ce n’est pas parce que les locations courte durée sont vides à Paris qu’elles le sont aussi dans le sud de la France ou même dans des petites communes ou il y a toujours des pôles d’attraction économique.
D’après moi, les investissements immobiliers rentables ne sont pas tournés vers la location touristique ou saisonnière. Le meilleur moyen est la location courte durée à l’année pour laquelle on a fait au préalable une étude de marché. Ce sont deux choses complètement différentes.
Conclusion
Dimitri : Je pense qu’il est important de savoir prendre de la hauteur et de savoir relativiser. N’écoutez pas les personnes qui essaient de vous décourager. La plupart du temps ce sont elles qui ne mettent rien en place et qui vous diront que plus rien ne marche de nos jours. Oui, on se trouve dans une période particulière mais les mécanismes qui existaient déjà il y a quelques mois n’ont pas changés.
Si vous avez peur des loyers impayés sachez qu’il existe des garanties qui ont des coûts tout à fait abordables. Ce type de risque peut donc lui aussi être pris en compte. Et si vous pensez que les gens ne seront plus en mesure de payer leur loyer s’il y a trop de chômage rappelez-vous que le chômage a une date de fin. Vous pourrez aussi avoir une garantie dans ce cas de figure si le locataire n’est plus en mesure de payer.
Poser vous la question, préférez-vous écouter les personnes qui tentent de vous dissuader d’investir dans l’immobilier ou investir intelligemment en ayant les bonnes clefs pour ce faire ?
Sébastien : Il est bon de savoir que les banques sont assez flexibles et qu’elles peuvent mettre en pause votre crédit. Ça a été mon cas lors du confinement. Toutes les banques m’ont octroyé un report de crédit de 6 mois à un an ! Il existe toujours des solutions aux problèmes. Alors n’ayez pas peur, lancez-vous ! Si vous êtes déjà investisseur, je vous conseille de continuer à investir. Une fois qu’on a commencé, on a plus vraiment envie d’arrêter !
Vous pouvez consulter la chaîne de Dimitri ou encore sa page Facebook, qui est non seulement avocat mais aussi investisseur, où vous trouverez beaucoup de vidéos sur le sujet.
Dimitri : Vous pouvez aussi rejoindre le groupe Juris Immo Invest qui est un groupe dédié à l’actualité immobilière d’un point de vue juridique et fiscal (il comprend des modérateurs, des avocats, des experts-comptables et des courtiers en crédit). C’est un groupe d’entraide sur Facebook entièrement gratuit et je suis sûr qu’il vous permettra d’en apprendre beaucoup sur le sujet.
