C’est la question que tout le monde se pose. Et je suis l’un des premiers à me la poser aussi. « Dans quelle ville est-ce que je vais investir en 2019 ? »

Alors je me creuse la tête en me disant que ça a sûrement beaucoup changé par rapport à 2018. Ne serait-ce que par le fait que le 8 soit devenu un 9. C’est clair, ça a forcément tout changé en matière d’immobilier.

Ou alors pas du tout.

En vrai je plaisante.

Ça n’a pas franchement changé depuis l’année dernière. Alors commençons donc par le premier point le plus évident.

1) Investissez à proximité de chez vous

Dans un premier temps, il est recommandé d’investir à proximité de chez soi. Si vous habitez dans une ville où le coût de l’immobilier est abordable et qu’il est possible de dégager une rentabilité nette de 10% (ce que je conseille souvent) alors investissez là-bas.

Il y a peut-être un immeuble de rapport à deux pas de chez vous qui se vend pour une bouchée de pain.

Vous allez peut-être pouvoir mettre cet immeuble en location courte durée et tout automatiser. Ou peut-être de faire une colocation étudiante à proximité de la faculté.

Prenons maintenant le cas où vous habitez en région parisienne. C’est mon cas. J’ai habité dans le 92 pendant plus de 20 ans. J’ai été moi-même confronté à cette problématique. Partout, que ça soit dans les livres, les moments de networking, les formations en ligne et les conférences : il était toujours question d’investir à côté de chez soi.

Mais je me disais : « Ils sont cons où quoi ? Ils habitent tous en Province ou comment ça se passe ? »

Un studio en région parisienne, c’est presque 200 000 euros. Dans le neuf, ça dépasse même ce montant-là. Je fais comment moi ? Comment est-ce que je m’assure ma rentabilité au final ?

Du coup ce point ne fonctionne pas si vous habitez à Paris ou sur la région parisienne. Comment on fait dans ces cas-là ? Et bien, ça tombe bien, c’est justement le point suivant.

2) Tracez un rayon autour de chez vous

 

 

Voyez ce que vous êtes prêt à faire comme trajet. Vous pouvez par exemple vous fixez une heure de route maximum autour de chez vous pour votre projet d’investissement immobilier.

Vous prenez Google Maps ou n’importe quel logiciel de cartographie et vous tracez un rayon d’une heure de voiture autour de votre domicile.

Ne vous basez pas sur le nombre de kilomètres. Parfois (surtout en région parisienne), on peut mettre une heure pour faire dix kilomètres. Basez-vous sur la durée maximale que vous êtes prêt à effectuer en voiture.

Vous pouvez même monter jusqu’à deux heures. Notamment si vous vivez près de grandes villes comme Lyon, Bordeaux ou Toulouse par exemple. Examinez les villes qui se trouvent dans ce rayon que vous obtenez. C’est ensuite à vous de vous rendre dans la ville en question, de faire vos recherches sur le prix du mètre carré, de savoir dans quel secteur acheter et de savoir s’il est préférable de faire de la location courte durée, de la colocation ou autre.

Personnellement, ce que je faisais, c’est que j’allais jusqu’à deux heures autour de chez moi. Pour réduire les coûts, je prenais notamment des personnes en covoiturage. Vous installez l’application, vous prenez trois personnes à l’aller, trois au retour et vous n’aurez rien dépensé. C’est une petite astuce très pratique.

3) N’importe quelle ville

J’utilise volontairement le mot « n’importe ». Il n’y a pas UNE ville où investir en 2019. Je ne vais pas vous dire : « Ruez-vous sur Orléans ». Ça ne marche pas comme ça. C’est à vous d’étudier votre marché, c’est à vous de chercher la ville où investir selon vos critères. Restez discret sur la ville où vous investissez. Vous pouvez donner le département mais vous n’êtes pas obligé de crier sur tous les toits la ville où vous avez décidé d’investir. Le but, ce n’est pas de griller la localisation en attirant trop de curieux ou de personnes qui se diraient : « Oh bah si ça marche pour lui alors je fonce investir là-bas ! »

Ne cherchez pas à copier le parcours d’un autre investisseur. Votre satisfaction personnelle sera d’autant plus grande si vous faites vos propres recherches. Vous pourrez même vous retrouver à faire une meilleure rentabilité.

Aucune ville n’est plus propice qu’une autre pour faire de l’investissement immobilier.

Mon cousin par exemple a investi dans un immeuble de rapport dans une ville de 2500 habitants. Je lui ai dit : « Il y a un hôtel dans ta ville ? ». Il y en avait deux.

Il avait trois appartements vides. Deux étaient occupés en location nue et trois vides. Il devait faire des travaux, ce qui tombait bien pour lui. C’était ce qu’il voulait. Il avait deux F2 et un F3. Je lui ai suggéré de mettre ses deux F2 en location courte durée. Il était ultra sceptique étant donné que la ville était toute petite. Il l’a fait : ça a cartonné.

Personne n’était sur Airbnb dans cette ville. Au final : rentabilité explosive ! Il est à trois heures de Paris. Personnellement, je vous inviterai à ne pas dépasser les 3 heures de votre domicile. Mais après, vous faites ce que vous voulez.

Ça marche dans n’importe quelle ville. C’est à vous d’étudier votre marché. Une université se trouve à proximité ? Alors il peut être logique de partir sur une colocation.

La zone est pauvre en établissements hôteliers ? Pourquoi ne pas réfléchir à de la location courte durée.

C’est vraiment à vous d’étudier, de réfléchir et d’aller sur le terrain pour trouver la meilleure opportunité possible.

Vous l’aurez compris, il n’y a pas une ville qui se dégage pour investir. C’est ouvert quasiment partout. Et il ne tient qu’à vous d’aller chercher la meilleure affaire possible. D’ailleurs vous pouvez cliquez ici pour lire notre article pour apprendre à trouver une bonne affaire en immobilier.

À bientôt !

S. Hanouna

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