Comment optimiser sa fiscalité pour ses biens immobiliers ?

 

Dans l’article d’aujourd’hui, je me propose d’aborder avec vous un point essentiel de l’investissement immobilier : « Comment optimiser sa fiscalité pour ses biens immobiliers ? »

 La raison principale qui pousse à faire de l’investissement immobilier, c’est généralement pour générer des revenus complémentaires. Parfois, cela va même plus loin. L’idée peut même être de devenir rentier à temps plein.

 Si c’est votre cas, il va nécessairement falloir vous intéresser à la fiscalité. Je le sais, c’est un mot qui fait peur. On imagine instantanément des tableaux Excel remplis de chiffres et de formules savantes. Pour peu que l’on soit un peu fâché avec les mathématiques, on se fait une montagne de la fiscalité et ça peut même nous faire un peu peur.

 

La France, le pays champion de la fiscalité  

 

Vous l’ignoriez sans doute mais la France est le pays champion de la fiscalité. Les nombreux régimes existants permettent d’optimiser ses investissements immobiliers et ça tombe plutôt bien car c’est le thème de cet article.

 

La fiscalité, c’est selon moi la première étape sur laquelle vous devez vous pencher avant d’investir. Imaginez que vous vous lanciez dans l’achat d’un appartement. Vous faites le tour des annonces, vous visitez le bien, vous lancez une négociation avec le vendeur, vous allez voir votre banque, vous négociez un prêt, vous obtenez le prêt, vous allez chez le notaire, vous récupérez les clés du bien, vous faites des travaux, vous meublez l’appartement, vous le mettez en location pour vous rendre compte à la fin de l’année qu’il ne vous reste absolument plus rien à cause d’un mauvais choix stratégique en terme de fiscalité.

C’est exactement ce que je veux vous éviter. Optimiser sa fiscalité, c’est très important. Presque autant que de chercher à faire une bonne affaire (vous pourrez lire cet article complémentaire après avoir terminé celui-ci)

 

Le choix de la location meublée

 

Le plus évident quand on pense à un investissement immobilier, c’est d’acheter un bien et de le proposer immédiatement à la location. C’est ce qu’on appelle la location « nue ». C’est à vos futurs locataires de meubler le logement. L’avantage de ce type de location, c’est que comme cela demande un certain engagement (ils déménagement leurs meubles, leur électroménager etc…) vos locataires auront tendance à rester plus longtemps dans le bien.

 

 

En revanche, si on cherche à optimiser sa fiscalité, il va être beaucoup plus pertinent d’investir dans de la location meublée.

 

Que vous montiez une colocation, qu’il s’agisse de location courte durée ou d’une location saisonnière, l’idéal reste donc la location meublée. Et cela vous permet d’obtenir le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui est un gage de défiscalisation.

Pour être considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel, il faut remplir au moins une de ces deux conditions :

  1. – Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

 

  1. – Au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au RSC, mais le montant des recettes provenant de la location meublée pour l’ensemble du foyer fiscal ne doit pas excéder 23 000 €/ an. S’il est supérieur, dans ce cas, les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs aux autres revenus de foyer fiscal.

Ce statut vous permet de placer vos revenus perçus dans la catégorie des revenus BIC. Qu’est-ce qu’un revenu BIC ? Ce sont les Bénéfices Industriels et Commerciaux. C’est ce qui permet d’obtenir des revenus défiscalisés.

 

Avec le statut LMNP, les revenus imposables sont définis après la déduction de charges virtuelles (l’amortissement) des bénéfices nets. Vous êtes tenu de louer le bien pendant un certain temps, c’est la seule obligation. L’avantage, c’est que le montant des travaux et le prix du bien sont déduits des loyers.

 

Le levier des travaux  

 

Vous l’aurez compris, il faut réaliser des travaux. C’est un très bon moyen d’optimiser efficacement sa fiscalité. C’est donc un élément à prendre en compte au moment de votre achat.

Achetez en priorité des biens dans lesquels il y a des travaux à réaliser. L’avantage des biens immobiliers qui nécessitent de réaliser des travaux, c’est qu’il est souvent plus facile de les négocier. Vous pourrez plus facilement tirer les prix.

 

Il est très important que vous gardiez à l’esprit qu’il faut être très transparent et carré pour éviter un redressement fiscal. C’est pourquoi il est très souvent recommandé de faire appel à un expert-comptable. Une personne qualifiée qui va pouvoir vous accompagner et vous aider à tenir vos comptes à jour tout en vous aidant à optimiser au mieux votre fiscalité.

 

Les loyers ne sont pas les seuls revenus qui peuvent être soumis à l’impôt. Lorsque vous mettez en vente un bien et que vous dégagez un bénéfice, la plus-value immobilière sera taxée. Pendant 5 ans, cette taxe portera sur l’intégralité de la plus-value. Il y a un abattement dès lors que vous dépassez cette durée. Il n’est donc pas toujours intéressant de se débarrasser d’un bien immobilier avant cette période de 5 ans. Une exonération totale de cette taxe s’opère après 22 ans. Gardez à l’esprit que ces taxations sur la plus-value ne s’appliquent pas lorsque vous vendez votre résidence principale.

 

Pour résumer, la fiscalité ce n’est pas si compliqué que ça. Il faut simplement s’y intéresser et y aller progressivement. C’est tout à fait normal que vous puissiez vous sentir dépassé si vous commencez tout juste à envisager d’investir en immobilier.

Si j’ai un conseil à vous donner, c’est de ne pas vous arrêter à cet inconfort que vous pourriez ressentir. Lorsque l’on découvre un nouveau domaine ou que l’on tente de développer une nouvelle compétence, il n’est pas rare d’être mal à l’aise.

 

Ce sont de nouvelles notions et même de nouvelles compétences à intégrer et à développer. Prenez votre temps. Continuez à lire des articles sur le sujet. Procurez-vous des livres ou regardez des vidéos. Essayez autant que possible de vous tenir à jour. Même si la fiscalité ne bouge pas tous les quatre matins, c’est quand même un domaine qui évolue avec le temps.

 

Si vous voulez aller plus loin et profiter de mon expérience en la matière, je vous invite grandement à participer à l’une de mes conférences en ligne. J’y délivre un maximum de valeur et vous donne de très nombreux conseils que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté.

 

En attendant, je vous remercie d’avoir lu cet article et vous retrouve très bientôt pour le prochain.

S. Hanouna

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