Comment obtenir son prêt immobilier

C’est une question qui revient régulièrement dans le milieu de l’investissement immobilier. Dans cet article, je vais m’assurer d’y répondre et de vous expliquer comment obtenir un prêt immobilier tout en vous partageant mon expérience personnelle.

Si vous connaissez un peu mon histoire, il faut savoir que j’ai déjà essuyé pas moins de vingt refus bancaires avant de pouvoir commencer à investir dans l’immobilier.

Soyons honnête : ça a été un vrai calvaire pour moi. Il existe de nombreuses techniques pour obtenir son prêt immobilier. Dans cet article, je vais me concentrer sur les 4 choses fondamentales à maîtriser avant de commencer à investir. C’est parti !

Réunir l’ensemble des documents personnels

Ça paraît logique mais c’est un point capital. Si vous vous présentez à la banque sans avoir réuni l’ensemble des documents, vous ne serez pas pris au sérieux. Elle ne vous prêtera pas d’argent. Il faut que vous fassiez professionnel.

Voici la liste des documents demandés :

• – Carte d’identité
• – 3 derniers bulletins de salaire
• – 3 derniers relevés de compte
• – Justificatif de domicile

Si vous êtes logé à titre gracieux, il faudra que vous ajoutiez à ces documents une attestation de la personne qui vous loge expliquant que vous logez bien dans son appartement.

Liste des crédits en cours

Faisons un rapide aparté sur la question des crédits. Si actuellement vous avez des crédits à la consommation en cours, il va falloir les bannir. Le mieux avant de se lancer dans l’investissement immobilier, c’est de solder votre (ou vos) crédit(s) à la consommation. Remboursez sans attendre.

Dans mon cas, je me suis acheté une voiture neuve quand j’ai eu 19 ans. À l’époque, je n’avais pas du tout le mindset de l’entrepreneur. Je remboursais 317€ par mois. Sauf que lorsque j’ai aménagé dans mon propre appartement, j’ai fait ce que font la plupart des gens qui ont un crédit à la consommation : j’ai fait rallonger la période de remboursement.

En général, les gens font ça pour réduire leurs mensualités et tenter de se dégager un maximum de liquidités.

Pensez donc à bien réunir l’ensemble des documents et à liquider vos crédits dans la mesure du possible. Concernant les crédits, si vous êtes déjà endetté pour votre résidence principale, j’en parlerai un peu plus loin dans la suite de l’article. Sachez que c’est bien entendu possible, rassurez-vous.

Réunir tous les documents du projet

C’est un point qui parait logique pour certains mais malheureusement tous ne le font pas. Certaines personnes se présentent les bras ballants à la banque. Quand vous achetez un bien, vous signez un compromis de vente. Il va bien entendu falloir ramener ce document à la banque. Sur ce compromis, il y a déjà un grand nombre d’informations qui vont être utilisées par le banquier pour voir si votre projet rentre dans ses cases.

N’allez pas à la banque avant d’avoir signé ce compromis de vente, cela ne servirait à rien.

Pensez aussi, bien entendu, aux frais de notaire. Ils sont calculés à ce moment-là et doivent être financés par la banque.

Il y a aussi la taxe foncière du lieu où vous allez acheter. Certains banquiers l’exigent alors que d’autres ne vous la demandent pas. Cela dépend vraiment des banques. C’est la même chose avec les charges de copropriété.

Personnellement, je vous recommande de tout emporter avec vous lors de votre rendez-vous avec la banque. On me l’a demandé qu’une seule fois mais j’emporte systématiquement ce document avec moi, cela permet de montrer au banquier que nous sommes carrés et fiables.

Il vous faut également le devis des travaux. Ne faites pas vous-même les estimations de travaux, sauf si vous êtes un professionnel du bâtiment. C’est beaucoup trop compliqué d’avoir un chiffre exact. Le banquier voudra des chiffres ronds.

Vu qu’il s’agit d’un bien immobilier locatif, il va falloir estimer le montant du loyer du logement.

Si vous achetez un bien en location classique, le banquier voudra savoir combien vous allez récupérer de loyer grâce à ce bien. Par exemple 400 ou 450 euros.

C’est avec ces différents éléments que le banquier va pouvoir calculer votre emprunt et mesurer la faisabilité du projet en comparant avec le montant des futurs loyers. C’est ce qui lui servira d’indicateur pour savoir s’il peut vous prêter sans crainte.

Si vous lui ramenez un bien qui génère 450 euros de loyer mais qui vous occasionne 700 euros de crédit, cela ne fonctionnera pas. Le banquier verra que le projet n’est pas réaliste.

Pour obtenir une idée du loyer, faites une estimation locative. Ce sont les agents immobiliers qui s’en occupent. L’idéal, c’est d’en avoir deux de deux agences immobilières différentes pour pouvoir les comparer.

C’est une estimation locative par rapport au secteur géographique mais aussi par rapport au style de location (location meublée, location saisonnière etc.)

Ensuite, il vous faut le bail si jamais vous achetez un logement qui est déjà loué. Cela m’est personnellement déjà arrivé. J’ai fait l’acquisition de deux biens dans lesquels il y avait deux étudiants. J’ai ramené au banquier les deux baux pour qu’il puisse voir qu’il y avait déjà des loyers qui entraient.

L’idéal, c’est d’avoir un business plan. Ça permet de montrer l’échelonnement des montants sur le long terme.

Votre comportement

Le comportement à adopter, c’est quelque chose qui s’apprend. Je suis aussi convaincu que mon comportement de l’époque a participé au fait qu’on puisse me refuser vingt fois de me prêter de l’argent à la banque.

J’ai changé mon comportement. À force d’aller voir des banques, j’ai appris à leur parler et à leur dire ce qu’elles veulent entendre. Les banques ne veulent pas prendre de risques. En regardant votre projet, le banquier sera capable de voir s’il s’agit d’une bonne ou d’une mauvaise affaire. C’est ce qui le motivera à vous prêter ou à vous éconduire.

Le but, c’est d’avoir un comportement adapté. Parlez avec leurs mots. Parlez de cashflow, parlez de bénéfices. Démontrez que le bien s’autofinance largement. Utilisez ces termes-là. C’est ce que le banquier veut entendre. Il faut que le banquier voie qu’il n’a pas affaire à un mec lambda qui n’y connait rien et qui vient acheter sa résidence principale.

Vous êtes un entrepreneur, vous êtes un investisseur, vous êtes un professionnel : adoptez le comportement qui va avec.

Faites jouer la concurrence

C’est un point qui semble logique. Pourtant, c’est souvent mis de côté par les personnes qui cherchent à investir. Dans mon cas, je me suis détourné de ma propre banque quand j’ai commencé mes recherches. Je ne les appréciais pas beaucoup. Allez voir les concurrents. À la fin de votre rendez-vous, vous obtiendrez un document avec une simulation d’emprunt. En présentant ce type de document, vous augmenterez les chances que la banque tente de réduire ses frais. C’est comme ça qu’on parvient à obtenir un meilleur taux d’emprunt par exemple.

Vous l’aurez compris, il est capital de faire jouer la concurrence.

En tous cas j’espère que cet article vous aura plu, n’hésitez pas à vous tenir informés des conférences en ligne que je donne en cliquant ici. J’y délivre un maximum de valeur et c’est gratuit.

À bientôt !