Ça y est : vous avez décidé de vous lancer dans le grand bain de l’investissement immobilier, ce qui est une très bonne chose. Mais vous le savez, il reste sur votre chemin une étape très importante à franchir : celle de l’obtention de votre financement bancaire.

Comment obtient-on son financement ? C’est ce que nous allons voir ensemble dans cet article.

De manière générale, les banques sont assez favorables à ce type d’investissement. En revanche, elles n’auront pas toutes la même approche. Ce qui va être étudié à la loupe par le conseiller bancaire en charge de votre dossier, ça va être votre capacité de remboursement.

La banque vous prêtera de l’argent pour réaliser votre projet à condition que vous lui fournissiez des garanties suffisantes. Et c’est là où il vous faudra assurément jouer la carte de la séduction. Il y a quelques années, les banques faisaient d’importants profits sur ce type de transactions. Avec la baisse des taux d’emprunt, ce n’est plus tout à fait le cas. Il faudra que vous gardiez à l’esprit que la banque sera prête à vous accompagner dans votre projet si elle peut, elle aussi, en retirer un intérêt. Il faudra probablement que vous domiciliez vos salaires auprès la banque qui vous prêtera mais aussi que vous souscriviez à des assurances complémentaires. Ce n’est pas une obligation bien entendu mais cela peut faire partie des stratégies à utiliser pour convaincre la banque que vous représentez une bonne opportunité.

Ce qui est apprécié par les banquiers en général, c’est la démonstration que vous aurez fourni un premier travail préparatoire en amont : ils apprécieront notamment que votre dossier soit déjà prêt au moment de faire votre demande. Il devra contenir vos derniers avis d’imposition, les trois derniers mois de tous vos relevés bancaires, vos trois derniers bulletins de salaire, un justificatif de domicile et votre pièce d’identité.

N’oubliez pas qu’il n’existe pas qu’une seule banque. En constituant plusieurs dossiers identiques, vous serez en mesure de faire jouer la concurrence et de pouvoir négocier un taux d’emprunt plus avantageux.

Faire appel à un courtier ?

L’option du courtier peut être une solution qui vous fera gagner du temps et de l’argent. Son travail consiste à mettre à votre disposition son réseau de banques. Étant donné que le courtier ne perçoit une commission que si votre prêt est accordé, cela augmente de manière significative sa motivation et son implication dans votre projet. Cette solution peut être efficace si votre dossier présente quelques faiblesses. Le courtier est très souvent force de proposition pour vous conseiller et retravailler votre dossier pour qu’augmenter ses chances d’acceptation.

Mais attention, le courtier ne fera pas de miracles. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, que votre compte bancaire est constamment dans le rouge et que vous avez déjà souscrit à plusieurs crédits à la consommation, cela risquera d’être très compliqué voire impossible pour vous.

Même si la constitution d’une épargne n’est pas une obligation pour obtenir son financement bancaire, c’est tout de même un très bon indicateur pour votre banquier que vous savez gérer vos comptes avec sérieux. Le jour de votre rendez-vous, pensez également à soigner un minimum votre apparence. Cela peut sembler être un petit détail mais quand il s’agit de convaincre : les détails ont leur importance.

Votre bien locatif en auto-financement

L’idéal bien sûr, c’est que votre futur bien s’autofinance. Le loyer versé par votre futur locataire servira à couvrir votre emprunt mais aussi l’ensemble des frais annexes (assurances, taxes, charges de copropriété etc.)

Il existe la règle des 70%. C’est une règle qu’il faut que vous connaissiez si vous décidez d’investir régulièrement et de ne pas être coincé dès votre premier investissement locatif.

La banque applique une règle. Imaginons que vous ayez 1000€ de loyer. La banque va pondérer ce montant en appliquant la règle des 70% ce qui nous donne : 700€. Si vous avez une mensualité de crédit de 500€ alors ça fonctionne : votre projet s’autofinance et la banque a de grandes chances de vous accorder votre prêt immobilier.

De votre côté, ne négligez aucune dépense dans vos calculs. Là encore, pour convaincre votre banquier, il faudra que vous soyez en mesure de présenter des documents appuyant votre demande. Si des travaux sont nécessaires, présentez le devis des entreprises. Montrez que vous avez intégré ces données dans le calcul de votre rentabilité. Un bien qui dégage un cashflow positif aura beaucoup plus de chances d’emporter les faveurs de votre organisme bancaire.

Votre banquier cherchera à connaître la nature de votre investissement : est-ce un bien destiné à de la location courte durée ? De la location saisonnière ? Est-ce un bien qui va être mis en colocation ? Encore une fois, montrez que vous avez étudié votre projet avant de franchir les portes de votre établissement bancaire.

Avoir une épargne constituée permettra à votre banquier de savoir que vous serez tout à fait en mesure de faire face à la situation si jamais votre locataire venait à vous faire défaut. Ce n’est pas systématique bien heureusement mais cela fait partie des choses qui peuvent arriver. Autant y être correctement préparé.

Généralement, la banque s’assurera que votre taux d’endettement futur ne dépasse pas les 33%. Attention, ce n’est pas un chiffre inscrit dans le marbre. Cet indicateur peut varier en fonction de votre reste à vivre. Plus vos revenus sont importants et plus il sera possible d’augmenter ce taux. Il n’est pas rare qu’une personne ayant un revenu annuel de 100 000€ puisse approcher les 40% de taux d’endettement.

En définitive, il est tout à fait envisageable d’obtenir un financement bancaire pour un achat locatif dans de très bonnes conditions. Les taux sont bas et les banques prêtes à vous aider. Comme nous l’avons vu ensemble dans cet article, il y a tout de même quelques règles élémentaires à respecter. Certaines coulent sous le sens et d’autres peuvent être un peu plus techniques. Assurez-vous de bien vous documenter avant de vous lancer.

En vous souhaitant un beau succès dans vos futurs projets d’investissement.

S. Hanouna

Partager

J’AI L’IMMENSE PLAISIR DE VOUS ANNONCER LA SORTIE DE MON LIVRE

Accessible à tous, ce livre a été conçu dans le but que les apprentis « rentiers à temps plein » passent à l’action, sans oublier les rentiers convertis qui souhaiteraient affiner leurs connaissances et si un homme averti en vaut deux, désormais, C’EST À VOUS D’ÉCRIRE VOTRE PROPRE HISTOIRE.

You have Successfully Subscribed!

Pin It on Pinterest

Share This