Comment contrer le surendettement en immobilier ?

Bienvenue dans ce nouvel article qui va se concentrer sur cette question : « Comment contrer le surendettement en immobilier ? »

Ce que je vous propose aujourd’hui, c’est d’aborder la question du taux d’endettement maximum en immobilier. Si vous vous intéressez à l’investissement immobilier, vous avez déjà certainement entendu parler de la règle des 33%. C’est un terme qui revient sans cesse. On le lit partout, les banques en parlent, nos amis nous en parlent et ça peut même finir par nous gonfler un peu.

Est-ce une vraie règle ? Y a-t-il des exceptions ? Est-ce possible de contrer ce surendettement ? Quelles sont les solutions pour pouvoir continuer d’emprunter ?

Comme vous le voyez, ça fait beaucoup de questions. Alors si vous avez envie d’en savoir plus et que les réponses vous intéressent, attachez votre ceinture : c’est parti !

Est-ce possible d’emprunter au-delà de 33% d’endettement ?

Si vous posez la question à quelqu’un qui n’a jamais rien emprunté de sa vie à part peut-être un livre à la bibliothèque, il vous regardera droit dans les yeux et vous dira que c’est impossible.

Et si vous fréquentez des personnes qui vous disent constamment qu’une chose est impossible, n’oubliez pas qu’ils parlent de leurs limites et non pas des vôtres.

Il est tout à fait possible de continuer d’emprunter même une fois que les 33% d’endettement sont dépassés. Bien entendu, il va y avoir certaines règles à observer et quelques petites subtilités à comprendre. Parlons-en de suite !

Quand vous décidez d’emprunter de l’argent pour faire l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investisseur, la banque est votre alliée. C’est grâce à l’argent de la banque que vous allez pouvoir concrétiser votre projet. Autant essayer dès le départ de voir ces organismes d’un bon œil. Personnellement, je me suis fait refuser des demandes de prêt par dizaines quand j’ai commencé. Je reste quand même convaincu que c’est grâce à l’argent des banques que l’on peut se créer une situation de rentier.

Gardez à l’esprit que les banquiers ne sont pas des robots. Lorsqu’ils étudient un dossier, ils l’étudient de manière globale. Quand un dossier présente un taux d’endettement supérieur à 33%, ils ne bloquent pas sur place avec de la fumée qui leur sort des oreilles. C’est une idée reçue de croire que les banquiers refusent systématiquement d’aller à l’encontre de ce taux d’endettement de 33%.

Comment rassurer votre banquier pour pouvoir emprunter au-delà d’un taux de 33% ?

Le meilleur moyen de rassurer le banquier, c’est déjà par votre attitude et votre apparence. J’ai compris ça à force d’essuyer des refus. Il est très important de soigner sa présentation quand on prend rendez-vous avec sa banque. Vous n’êtes pas obligé de venir dans une tenue de mariage non plus pour l’impressionner mais vous l’aurez compris, il faut éviter à tout prix les baskets, claquettes ou tenue trop décontractée (le jogging est à proscrire).

Ensuite, il va falloir se concentrer sur les chiffres. Les banquiers aiment les chiffres. Ce sont souvent les chiffres qui ont le dernier mot. Comme je l’écrivais dans le paragraphe précédent, on peut soigner son attitude mais si vous êtes déjà endetté jusqu’au cou et que vous avez des crédits à la consommation dans tous les sens : ça ne changera rien.

Vous vous prendrez refus sur refus. C’est frustrant, ça peut paraître injuste mais ce sont les règles du jeu.

Avant de prendre votre premier rendez-vous avec la banque : assurez-vous d’avoir des comptes à l’équilibre. Pas de découvert récent. Et on en vient même à un point très précis pour pouvoir emprunter au-delà des 33% d’endettement. L’idéal, c’est que vous ayez constitué de l’épargne.

Dans les conseils que je donne, je vous invite à ne pas forcément faire d’apport pour faire l’acquisition d’un bien immobilier. J’explique l’effet de levier qui consiste à utiliser l’argent de votre locataire pour rembourser vos frais, couvrir les charges et dégager un cashflow positif chaque mois.

Si vous avez de l’épargne, ça enverra un signe fort à votre banquier. Il verra que vous avez des qualités de gestionnaire. C’est extrêmement important. Ça va lui permettre de voir que vous savez gérer vos dépenses et vos rentrées d’argent.

Il y a un terme que l’on appelle le « reste à vivre ». Si le banquier considère que le reste à vivre est suffisant après votre emprunt, il sera favorable à l’idée de dépasser cette barre psychologique de 33%.

Comment faire quand ça commence à coincer pour emprunter auprès de la banque ?

Je vais maintenant vous parler d’une autre solution que je connais très bien car c’est celle que j’ai choisi. Au bout d’un moment, la banque ne vous suivra plus sur vos projets. C’est tout à fait normal si vous avez déjà acheté plusieurs appartements avec la technique de l’effet de levier.

Il va donc falloir ruser et chercher d’autres solutions.

L’une de ces solutions consiste à monter une conciergerie. C’est ce que j’ai décidé de faire et c’est ce qui me permet aujourd’hui de comptabiliser plus de dix appartements à mon actif. L’avantage de la conciergerie, c’est que ça permet de prendre d’autres logements en gestion et d’être payé pour ça. C’est un business extrêmement rentable quand il est correctement géré.

C’est un sujet que j’aborde régulièrement dans mes articles et sur ma chaîne YouTube (je vous invite à aller vous abonner d’ailleurs). J’ai également mis au point une masterclass gratuite dans laquelle je vous explique comment monter une conciergerie de A à Z.

La conciergerie est un business qui va générer des fonds et qui vous allouera du temps lorsqu’elle est automatisée. C’est ce que j’ai mis en place. Des systèmes qui travaillent en automatique et qui rapportent de l’argent.

Cet argent peut alors être réinvesti dans de la pierre. Quand vous êtes capable de faire d’énormes apports, il est à nouveau possible de rediscuter avec la banque. On pourra par exemple vous proposer de racheter d’anciens prêts pour les liquider. C’est l’avantage d’avoir du cash disponible. Vous n’êtes plus bridé par la capacité traditionnelle d’emprunt.

Si vous voulez en savoir plus à ce sujet ? Rejoignez cette masterclass offerte en cliquant ici.

À très bientôt pour le prochain article !

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Accessible à tous, ce livre a été conçu dans le but que les apprentis « rentiers à temps plein » passent à l’action, sans oublier les rentiers convertis qui souhaiteraient affiner leurs connaissances et si un homme averti en vaut deux, désormais, C’EST À VOUS D’ÉCRIRE VOTRE PROPRE HISTOIRE.

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