Comment CALCULER le CASH-FLOW ?

Dans l’article d’aujourd’hui, nous allons répondre à la question : « Comment calculer le cash flow ? » Alors sans plus attendre : c’est parti !

Déjà, définissons ce que veut dire cash flow.

C’est un mot anglais qui signifie flot de trésorerie ou flot de liquidités. C’est ce qu’il nous reste dans la poche après avoir tout payé.

On pourrait l’illustrer avec la formule :

Cash flow = Chiffre d’Affaire – tout ce qu’on doit

C’est la façon dont je pense le cash flow.

C’est ce qu’il nous reste dans la poche, c’est net, c’est ce qu’on peut utiliser pour vivre, voyager, réinvestir, faire des sorties et kiffer la life…

Ça va être un article assez court car au final, ce n’est pas très compliqué. Mais il n’en demeure pas moins que c’est un calcul très important. C’est un calcul qui s’ajoute au calcul de rentabilité.

Si vous ne l’avez pas encore lu, je vous renvoie d’ailleurs vers cet article complémentaire : « Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? »

C’est assez simple.

Prix d’acquisition + notaire + travaux + meubles

Nous allons devoir faire une estimation pour le montant des loyers.

Le prix d’acquisition, c’est le prix auquel vous obtenez le bien immobilier.
Les frais de notaire correspondent en général à 8 à 10% de la valeur du prix d’acquisition. Si vous achetez un bien 100 000€, vous devrez payer environ 8 000€ de frais de notaire.

Pour les travaux, c’est un montant que vous faites estimer par un artisan au préalable.

Pour les meubles, c’est aussi un montant à estimer. Je vous invite à faire le tour des sites marchands comme Amazon, Cdiscount etc. Vous mettez les meubles dans votre panier et vous voyez combien cela donne comme montant.

Pour l’estimation des loyers, il y a plusieurs manières de faire. Premièrement et vu que vous en aurez besoin pour les présenter à votre banque, faites une estimation locative du bien par une agence immobilière. Votre banque vous en demandera même deux.

Je vous conseille bien de leur dire que vous comptez faire du haut de gamme afin que cela soit pris en compte dans leurs estimations.

Valorisez votre projet. Précisez que vous allez inclure internet, que le bien sera vraiment dans un standing plus élevé que ce qui se trouve habituellement sur le marché.

Vous pouvez aussi avoir une idée du montant du loyer en parcourant des sites comme Le Bon Coin. Comparez avec des biens équivalents. Regardez les surfaces, les photographies pour vous faire une idée du prix du marché.

Cela vous donnera une bonne idée du loyer. 400, 500 voire parfois 800€ etc.

Faites une moyenne pour avoir une estimation la plus précise possible des mensualités de loyer que vous devriez pouvoir obtenir en mettant votre bien sur le marché.

Faisons une petite mise en pratique avec quelques chiffres pour que vous compreniez encore mieux :

Le prix d’acquisition d’un bien est de 80 000€.
Frais de notaire : 8000€
Travaux : 32 000€

Dans mon calcul, les meubles n’étaient pas inclus.

Cela fait 120 000€.

Pour l’estimation du loyer, imaginons qu’un bien comme celui-là se loue 1000€ par mois.

Pour savoir ce qu’il va vous rester dans la poche, je vous invite à télécharger une application. Il y a en énormément. Cela va servir à estimer le coût de votre crédit immobilier.

Vous entrez le montant du bien puis la durée de l’emprunt.
Par exemple : 20 ans.

Cela devrait normalement vous donner une mensualité de 580€ à rembourser tous les mois.

C’est un montant hors assurance. Souvent, cela va dépendre de votre âge et de nombreux critères. Pour simplifier le calcul, je ne vais pas rentrer dans le détail mais faites l’estimation de ce montant pour avoir une idée encore plus précise.

Vous pouvez mettre 0,30% d’assurance pour avoir une idée.

En empruntant sur 25 ans, ça ferait 496€ de crédit par mois.

N’écoutez pas ceux qui vont simplifier le calcul ici en vous disant que si le loyer est de 1000€ et que vous avez 496€ de mensualité alors, c’est que vous avez un cash flow de plus de 500€.

C’est une erreur.

Aux 580€ de crédit, il va falloir rajouter les assurances (l’assurance PNO) et les charges. Dans mon cas, je paye l’eau, je paye internet etc. Il faut ajouter les frais de copropriété et le foncier.

Là, vous devriez avoir 800€.

Donc 1000€ de loyer – 800€, il vous reste 200€ de cash flow.
Tout simplement.

Vous allez me dire : « Mais il y a les impôts en plus derrière ? »

Si vous avez bien fait les choses, vous ne payez pas d’impôts pendant un certain nombre d’années. Dans mon cas, je n’en paye toujours pas.

Si tout va bien, cela devrait encore durer plusieurs années. Si l’état ne change pas la fiscalité, bien entendu. Je suis en LMNP actuellement, ce qui signifie Loueur en Meublé Non Professionnel.

Ne vous focalisez pas immédiatement sur la fiscalité, il y a toujours moyen de trouver des solutions pour payer moins d’impôts.

Voilà comment se calcule un cash flow. Ayez une application à portée de main, comme ça vous pourrez faire vos calculs tranquillement. Ensuite, vous aurez le montant du crédit (le taux varie en fonction d’une période donnée).

Si on mettait une mensualité de 496€ en empruntant sur une période plus longue, on dégagerait un cash flow de 300€.

N’oubliez pas : plus on emprunte sur une période longue, plus on dégage de cash flow.

C’est un calcul très important au même titre que le calcul de la rentabilité. Cela vous permet de savoir combien ça vous dégage de cash flow tous les mois.

Si vous voulez 2000€ de rente mensuelle, vous savez qu’il vous faut acheter 10 appartements dégageant au minimum 200€ de cash flow chacun.

J’espère que vous avez apprécié cet article. Je vous renvoie vers les conférences que j’anime gratuitement et de manière assez régulière. Vous pouvez en savoir plus en cliquant juste ici…

À très bientôt !