Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier ?

Dans l’article du jour, nous allons répondre à la question suivante : « Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier ? » C’est une question très importante si vous avez décidé de vous intéresser sérieusement à l’idée de devenir un investisseur immobilier.

Dans cet article, rassurez-vous, je vais essayer de ne pas vous noyer de chiffres. Au contraire, je vais m’appliquer à vous donner dans un premier temps les raisons pour lesquelles il faut impérativement que vous appreniez à calculer la rentabilité d’un bien. Ensuite, dans un second temps, je vous donnerai la formule la plus simple possible pour que vous soyez parfaitement autonome dans votre recherche de bonnes affaires.

Pourquoi calculer la rentabilité d’un bien immobilier est important ?

Quand on décide de se lancer dans l’investissement immobilier, la première chose à garder à l’esprit : c’est qu’il ne faut jamais laisser la place au hasard. Certaines personnes vous raconteront qu’elles ont fait une seule visite et qu’elles ont fait une offre dans la foulée.

C’est possible bien entendu. Mais dans la plupart des cas, la recherche du premier bien immobilier est celle qui prend le plus de temps. Le manque d’expériences, la peur de se tromper peut considérablement nous ralentir.

Aujourd’hui, quand je scrute les annonces en ligne : j’ai développé suffisamment d’automatismes et de réflexes pour savoir précisément quoi regarder et quels calculs faire pour savoir si je fais face à une bonne affaire ou non.

Cette expérience : vous ne pouvez pas l’acheter. Mais la bonne nouvelle, c’est que vous pouvez la développer par vous-même en vous formant et en passant régulièrement à l’action.

Calculer la rentabilité d’un bien immobilier est important car cela va vous permettre de savoir instantanément si c’est une bonne ou une mauvaise affaire. Un bien qui n’est pas rentable doit absolument être laissé de côté.

Ne faites pas cette erreur si répandue qui consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier qui ne dégage pas de cashflow positif. On peut facilement se faire avoir en ayant un coup de cœur pour un bien. On le trouve bien placé, moderne et élégant. On fait l’erreur de se projeter à l’intérieur.

Il faut toujours garder à l’esprit que l’investissement immobilier, c’est une autre approche. On ne cherche pas à vivre dans le bien que l’on se procure. On ne va l’acheter que pour faire une opération financière gagnante. On cherche à investir et à obtenir un retour sur notre investissement.

Gardez bien à l’esprit que le but n’est pas d’obtenir un bien immobilier « joli » même si cela peut assurément être un plus. Le but, c’est d’avoir un bien immobilier « rentable ».

Qu’est-ce qu’un bien rentable ? C’est un logement qui rapporte chaque mois de l’argent une fois qu’on a déduit le prêt que l’on rembourse auprès de sa banque ainsi que l’ensemble des frais et des taxes de propriétaire.

C’est la priorité des priorités. Ne faites pas d’offre si le bien n’est pas rentable. J’ajouterai même qu’il faut que vous soyez en mesure de dégager une rentabilité d’au moins 10% sur chacun de vos biens immobiliers.

Plus votre rentabilité est élevée et mieux c’est.

Sachez qu’on peut apprendre à augmenter sa rentabilité. C’est d’ailleurs ce que je vous recommande de faire aussi rapidement que possible. La première chose à faire, c’est d’apprendre à bien acheter. La négociation est un art. Si vous apprenez des techniques de négociation, vous serez en mesure de faire baisser le prix et donc d’augmenter vos chances d’avoir une meilleure rentabilité. On peut réussir à faire baisser un prix en posant simplement les bonnes questions au propriétaire qui vend son logement.

« Pourquoi est-ce que vous avez décidé de vendre ? » fait partie des questions toutes simples qui peuvent vous fournir de nombreux renseignements très précieux. Est-ce que le vendeur est pressé ? Est-ce qu’il est dans une situation financière délicate ? Quand le vendeur est pressé de vendre, il sera bien plus disposé à accepter des offres financières qui sont en dessous du prix qu’il affiche sur son annonce.

Comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier ?

Rentrons maintenant dans le vif du sujet, si vous le voulez bien. Voici la formule de calcul d’une rentabilité :

Loyer x 12 – charges (copropriété, électricité, eau, taxe foncière)

Cela nous donne un chiffre.

Ce chiffre, il va falloir le diviser par le prix d’acquisition du bien additionné aux frais de notaire, aux frais des travaux et au coût de l’ameublement du bien (si vous décidez de proposer votre bien meublé, évidemment)    

Nous obtenons un nouveau résultat que nous allons multiplier par 100.

Le dernier chiffre que l’on obtient, c’est notre pourcentage de rentabilité. 

Maintenant, passons à la pratique avec des chiffres simples. Cela va vous permettre d’avoir un meilleur aperçu d’un calcul de rentabilité.

Prenons un loyer de 1000€ par mois. On multiplie ce chiffre par 12.

Prenons un montant de charges de 1000€ par an.

Ensuite, on divise par le prix d’acquisition.

Disons que notre bien a été acheté 80 000€.

Ce qui entrainera environ 8000€ de frais de notaire.

Les frais de notaire représentent habituellement 8% du prix du bien mais j’ai décidé de simplifier le calcul pour que ça soit plus simple à comprendre.

Ajoutons ensuite environ 22 000€ de travaux.

On obtient alors le calcul suivant :

(1000 x 12) – 1000€ / 80 000 + 8000 + 22 000€

Dans ce calcul, vous noterez que je n’ai pas intégré le coût des meubles. Tout simplement parce que tout dépend de votre souhait ou non de partir sur de la location meublée.

Reprenons nos calculs.

(1000 x 12) – 1000€ = 11 000€ 

80 000 + 8000 + 22 000€ = 110 000€

11 000 divisés par 110 000€ = 0,1

On multiplie par 100 pour obtenir 10.

Soit 10% de rentabilité.

Vous avez vu, ce n’est pas si compliqué. Au départ, vous devrez garder en permanence la formule de calcul pour être certain de ne rien oublier. Puis à force de faire et de refaire le calcul, vous finirez par connaître la formule par cœur.

Vous gagnerez du temps et de l’expérience.

Dans mon calcul, on obtient une rentabilité de 10%. Comme je l’écrivais plus tôt, appliquez-vous à investir dans des biens qui rapportent au minimum 10% de rentabilité nette. Si l’état se met à changer les règles du jeu, il faut que vous ayez suffisamment de marge de manœuvre pour continuer à faire du profit.

J’AI L’IMMENSE PLAISIR DE VOUS ANNONCER LA SORTIE DE MON LIVRE

Accessible à tous, ce livre a été conçu dans le but que les apprentis « rentiers à temps plein » passent à l’action, sans oublier les rentiers convertis qui souhaiteraient affiner leurs connaissances et si un homme averti en vaut deux, désormais, C’EST À VOUS D’ÉCRIRE VOTRE PROPRE HISTOIRE.

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